河北蚊型房企天鸿中国IPO，魏国秋变国籍瓦努阿图

地产连锁反应进一步镜像到了资本市场之上,比起2020年房企及物企上市的如火如荼，自2021年下半年起资本市场如重回“冰川时代”。

如今2022年开年已有两月，没有新增房企申请IPO,截至今年1月底，已向港交所递交招股书的房企不过12家，颇有上了末班车的凄凉感。

天鸿中国控股有限公司就是其中之一。

此前，天鸿中国于2021年10月29日，向港交所提交招股书，然而这家布局河北三城的蚊型房企，2021年上半年营收、净利分别仅为1.68亿元和3400万元，同时也暴露出2300万短债压力、业绩下滑和旗下项目多次违规操作等诸多问题。

魏国秋

作为河北蚊型房企天鸿中国创始人魏国秋彼时放弃体制内的生活、放弃中国国籍，如今，距招股书失效只两月有余，携手已74岁的岳父高管董志友（天鸿中国行政总监）香港闯关IPO，胜算几何？

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01

魏国秋河北三城地产起家

野心勃勃赴香港融资，但天鸿中国却是一家不折不扣的区域房企。

楼市资本论了解到，尽管已成立17年，但天鸿中国只覆盖了河北唐山、衡水及石家庄三城，截至2021年7月底，拥有处于不同物业开发阶段的项目也仅6个。

对于这家规模堪称蚊型的房企，创始人魏国秋则拥有绝对掌控力。

招股书显示，自公司创建到递交招股书以来，天鸿中国都是由魏国秋个人100%持股。因而若想探究天鸿中国的发展，离不开对魏国秋本人性格经历的探究。

魏国秋

楼市资本论了解到，魏国秋出生于1971年，还有一胞弟魏国栋。按照中国传统命理学说，魏国秋乃金猪生人，口齿伶俐善交际，宜走仕途，而这些也在魏国秋此后的人生经历得以印证。

1991年，20岁的魏国秋进入衡水物资局，开启仕途之路，这也为其后公司的发展打下了人脉基础。

就在香港回归同年，改革开放的春风进一步吹拂内地，魏国秋也受此感召毅然决定辞职下海。1997-2005年，从洋浦衡发贸易有限公司总经理，到海南南钢矿业有限公司董事长，再到唐山浦发贸易公司总经理，魏国秋的下海之路一直在矿业公司打转。

然而在2005年决定独立创业开办公司时，魏国秋却选择了之前没有接触过的地产行业，于唐山成立天鸿中国的主要营运附属公司之一天鸿地产。

楼市资本论注意到，天鸿中国成立不过3年，就于衡水市拿下了市委南院旧改项目，2012年再完成钢厂家属院旧改项目后，一举拿下俩地块，打造成了衡水天鸿·荣城小区；而天鸿的其它地产项目，也多由参与旧改或一级土地开发后竞标而来。

显然，在河北三城旧改拿地风生水起，多少离不开魏国秋早期公务员生涯积累期的长袖善舞，特别是2013-2018年担任河北省政协第十一届委员期间，魏国秋编织出一张更大的人脉网络。

魏国秋（左3）参加长江商学院活动

对于商界的人脉关系，魏国秋则通过北京大学房地产总裁黄埔班、中国长江商学院高级管理人员课程等，持续拓宽。特别是透过总裁黄埔班，2016年还是政协委员的魏国秋前往美国考察投资移民，但通过招股书看到，最终魏国秋选择将国籍变更为瓦努阿图（大洋洲岛国，人口31万余人）。

移民瓦努阿图的广告截图

楼市资本论了解到，最新移民瓦努阿图的性价比很高，申请的核心条件是向瓦政府捐献8万美元（约合人民币50万元）即可。

值得一提的是，招股书显示在入读长江商学院之前，魏国秋的学历为北京外国语大学网络教育学院的专科学历。

招股书截图

楼市资本论查询相关网站发现，该校工商管理专科课程招商的对象为获得高中或相当于高中的中专、技校、职高及以上学历的人，也就是说魏国秋49岁前学历可能只有高中。在本科、研究生学历都多如牛毛的当前，魏国秋能在事业上突出重围，可谓不简单。

此外，早早的步入社会打拼，的确让魏国秋对“关系学”有很深的领悟与造诣。据招股书披露，其现年74岁的岳父董志友自10年前加入其公司，仍在不辞劳苦担任公司业务最为繁重的行政总监一职。

从发家史到学历到国籍乃至亲人高管的组成，魏国秋的经历都堪称传奇，但“打铁终须自身硬。”

在楼市资本论看来，纵然魏国秋通过拓展人脉资源得到颇多助力，但此番若想得到资本市场认可，改善天鸿中国盈利下滑、负债高企的现状或更为重要。

魏国秋（右2）

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02

上市前收割85%三年半净利

事实上，魏国秋对家乡周边政商等资源的重视于天鸿中国而言是把双刃剑；一方面让这家成立17年的房企，扎根河北成长；另一方面，也让这家房企迟迟难以走出河北。

显而易见，仅靠河北三城布局，并不足以支撑起一家拟上市房企的发展。

招股书显示，2021年上半年，天鸿中国的营收、净利分别是1.68亿元和0.34亿元；对比此前被人诟病规模的区域房企大唐地产和领地控股，同期营收也还分别有33.1亿元和43.1亿元。营收仅个位数的天鸿中国，如何在投资人的心里补齐规模这块短板，难度很大。

有业内人士表示，对于天鸿中国这样重仓少数城市的房企，受单地政策、需求影响过大，经营业绩没有太多腾挪空间，投资风险较高。

事实上，在不断加剧的中小房企艰难生存环境中，天鸿中国颓势已现。

从业绩表现来看，天鸿中国营收从2018年的4.35亿元下降至2020年的3.67亿元，净利润也持续下滑，从2018年的1.83亿元下降到2020年的0.24亿元。

不难发现，其关键财务指标波动性较大，盈利稳健能力亟需提升。

值得一提的是，尽管天鸿中国盈利能力持续承压，却依然在2018年底派发2.45亿元分红，即全部落入了实控人魏国秋的口袋中，这笔分红金额相当于公司近三年半来的净利润总额2.89亿元的约85%。

在楼市资本论看来，伴随京津冀一体化持续发力，深耕河北的天鸿中国并非没有机会收获红利；但若没有做大做强的决心与行动，不过将IPO视作又一圈钱渠道，注定没有未来。

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03

现金缺口2300万元难覆短债

和多数房地产企业依赖于高负债、高杠杆、高周转来维持企业运营一样，天鸿中国也不例外，不仅负债持续攀升，还持续处于现金不能覆盖银行短债的状态。

楼市资本论注意到，一边是魏国秋借分红将2.45亿现金收入自家口袋，一边是公司为维持经营大量借款，借款总额从2018年的0.2亿迅速攀升至2021上半年的1.27亿元。

报告期内的高额借款也大幅增加了天鸿中国的融资成本，该数字2021上半年达到131.8万元，同比大增257.18%。

从偿债能力来看，天鸿中国也不容乐观。

截至2021年6月底，天鸿中国一年内到期的银行借款为7942万元，对比同期5638.3万元的账面现金数据，当期缺口超2300万元。在此前的两年中，天鸿中国也一直处于账上现金不能覆盖短期银行贷款的状态。

负债攀升、造血能力不佳、IPO前突击分红，从财务到管理都已暴露出天鸿中国缺乏现代董事会管理制度的缺陷，这也表现在公司历年项目开发中，各个环节频出合规问题。

1.施工问题

据招股书披露，2013年4月天鸿·红星里项目未取得建筑施工许可证，便开始动工。作为承建方，天鸿中国全资子公司德融房地产也被责令停止施工，及可能支付最高为建筑项目合约价格2%的罚款。

招股书截图

2.销售问题

招股书中还披露了，包括天鸿·红星里项目在内，天鸿·世家、天鸿·凤凰湖畔项目，均有未取得预售许可证即违规销售的情况，且未将规定的预售所得款项金额全部或直接存入指定监管账户。为此，天鸿中国或受到最高240万元的罚款。

3.交付问题

还是天鸿·红星里项目，在未完成相关竣工验收备案手续，便在2017年12月向回迁户交付。

楼市资本论深入挖掘，注意到除招股书自行展示的从施工、销售到交付频发的合规问题外，购房者的维权之下，暴露出天鸿中国更多问题。

招股书截图

在衡水的阳光理政平台，有购房者反映天鸿· 荣城小区未完成验收违规交房，并且天然气及小区内照明灯均无法使用。

在唐山的阳光理政平台，则有购房者反映，凤凰湖畔项目虚假宣传，并未经业主允许，将二期拆分独立成桂语江南小区。

在楼市资本论看来，尽管房地产行业集中度不断提高，但中小房企还是有机会借助上市进阶，实现新生的可能。

关键在于能否质量为先，有做大做强的诚意与行动，而非将IPO视作又一圈钱机会，频频违规透支购房者和投资人的信心。天鸿中国和创始人魏国秋，或值得深思。

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