500万买大上海︱松江几大板块你pick谁？

2022年第一批次总价在500万元左右的房源，松江是“大户”，有7个项目。

板块分布也比较多，有松江新城、泗泾、九亭、佘山，以及车墩。

松江新城，号称是五大新城里综合实力最强的新城；

九亭板块，松江比较早发展的宜居板块，现在作为大虹桥的辐射区，潜力更被看好；

泗泾板块，经过多年的发展，配套非常丰富成熟，还有泗泾古镇，非常吸引人；

佘山板块，拥有稀缺的山资源，以别墅项目居多，是追求生态居住的优选地；

车墩板块，以影视城为核心，居住配套相对弱一点，价格较低。

500万左右总价如果买松江，到底选哪里更合适？我们今天一起来看一下。

从松江整体来看，有两大利好：

1、G60产业链——G60的排布几乎就是以松江为源点规划的产业群。随着G60的铺设，几乎串联起了松江全部的产业群，这也是源源不断的动力。

2、大虹桥——依赖大虹桥做到的高铁、航空以及高速的能级，是全国级别的。

有了这两大利好，那么，交通发展更加快速：9号线，和5号、12号线延伸段，沪苏湖高铁形成立体交通，将来，不仅仅是高铁站、城际站，市域铁路的线路，松江南站也将成为中国高铁与上海市内轨道交通的汇聚地，跟虹桥高铁站有得一拼。

产业和交通发展了，人口自然也是源源不断涌入：从2017年至今的数据显示，松江是上海购房人群最热衷的板块，目前来看也是整个上海外来人口最聚集的区域，持续的人口导入让松江保持活力。

因此，人口+产业+交通=松江稳步前进的源头。

再来看看松江内部，这些有500万房源的板块：松江新城、九亭、泗泾、佘山、车墩（目前先看第一批次有房源的板块）。

九亭、泗泾：性价比之选

一条9号线，让松江的出行变得便利。

9号线进入松江的第一站，就在九亭，也因此，九亭算是松江距离市区最近的板块，接下来就是泗泾。

九亭和泗泾在9号线上只有一站路的距离，搭乘9号线也大约需要10分钟左右的时间。泗泾西行1站直达佘山国家生态旅游度假区，东向3站达七宝，6站达漕河泾，9站达徐家汇(002561)，来往市区极为方便，但板块均价可以说是9号线上名副其实的价格洼地。

泗泾和九亭可以说是9号线上的一对双胞胎兄弟，无论是在居住环境还是现有的规划上都有很强的相似性，都围绕着地铁站而发展。

因为位置优势，大虹桥辐射区，九亭发展的比较早，现在各项配套都已经非常成熟，九亭中心、九久青年城、九亭U天地、上海虹桥自贸城等商业配套满足平时的生活休闲；

教育方面，A-STEM幼儿园、九亭小学、九亭中学、上海大学附属外国语中学等学校也能满足全龄学习；

医疗资源是九亭比较薄弱的，仅有九亭医院一家二乙医院。

泗泾虽然起步晚一点，但是现在发展也已经比较成熟，商业上有三湘四季商业广场、大润发、保利悦活荟等；

教育方面，上海师范大学附属松江实验学校、泗泾祥泽幼儿园、泗泾横港幼儿园等等；医疗方面，松江区泗泾医院、远大健康城等。

从配套上来看，九亭和泗泾都有着能满足基本生活的各种配套，品质也差不多。

从规划上来看，松江2017-2035发展战略中，九亭是G60沪杭发展廊的重要起点，是长三角重要的发展轴线。在城镇定位中，九亭可是松江的中心镇，而泗泾只是一般的城镇。未来九亭会结合“九科绿洲”发展，加快工业用地转型、综合环境提升、重点增补高等级文体医疗设施和绿地，建设松江东北片区的服务中心。

但是，九亭由于板块价格已经处于高地，指望在此处买房升值，估计升值空间不大，限价措施的影响不断市场化，因此房价很难再有大涨幅。

而泗泾，近年来也有很多土地供应，像融创和格力那两个都是地王项目。但是泗泾也有短板，就是片区内没有产业，所以泗泾目前看势能，还算不上一等一的板块。也因此泗泾目前价格比较低，性价比就凸显。能不能发展起来，就看能不能吸引更多厉害的开发商进去了。

第一批次中，500万总价房源的两个九亭项目，都是区域内的老盘、大盘，复地富顿街区和奥林匹克花园，开发了很多年，生活氛围相对已经比较浓郁，配套也成熟；

复地富顿街区效果图

奥林匹克花园实景图

泗泾板块的绿中海，则是个新项目。价格自然是绿中海更低，项目品质究竟如何，我们后期会继续解读。

绿中海效实景图

松江新城：区域发展领头羊

五大新城中的“尖子生”，根据《上海2035总体规划》，松江将成为五大新城中唯一一个拥有百万人口的新城，也是目前松江发展最好的地方。

板块内规划了南部生活区、东部居住区、北部大学城、中部核心区和西部低密度休闲居住区。

9号线穿越而过，在新城板块设了两个站点。

松江新城核心拥有约60万方集中商业配套，这般体量在五个新城中颇为少见。一条广富林路囊括了繁华配套，包括松江印象城、松江万达、五龙商业广场、中展马利来、上海富悦财富中心等。

商务CBD的规划如果落实的话，日后新城发展的前景会更加好。

还有G60产业布局，大学城双创聚集区、总部研发功能区等，成为板块发展的强劲驱动力。

房价也是整个松江的高点。新城核心区2幅新地块房地联动价58130元/㎡，第一批次两个有500万房源的项目，中骏璟荟5.8万，金地丰盛道5.4万。

中骏璟荟效果图

金地丰盛道效果图

不过，就新城目前的规划和发展的状况而言，其实价格已然处于比较高的状态了，在限价的前提下，未来空间有限。但是居住还是挺不错的。

佘山：资源占有独一份

上海传统富人区之一，生态资源和人文景观得天独厚。佘山本身拥有自己独一无二的绿化环境，植被覆盖率高，生态资源丰富，这一点非常吸引现在钢筋水泥里打滚的购房者。

在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，原本定位模糊的松江佘山地区，也有了更加清晰的定位。佘山东部不再是一个郊野旅游为主的地区，将整合成一个城市化区域，建立“1+3+N”公共服务中心体系，佘山本质上将作为松江新城的“副城区”。并规划T5有轨电车，主要服务于佘山北大居，对接地铁9号线的佘山站，加强区域联系。

除了旅游资源之外，其实佘山生活配套也是可以的。佘山新天地休闲广场、佘山商业中心，能满足居民基本的生活需要；此外，还可以自驾去周边的佘山湾生活购物广场、松江万达广场、百联奥特莱斯广场、开元地中海商业广场等，吃喝玩乐、购物休闲一应俱全。

教育，板块内有佘山中心幼儿园、佘山幼儿园、佘山第二幼儿园，及九年一贯制的天马山学校、松江区佘山学校等。医疗相对薄弱，板块内只有佘山镇社区卫生服务中心。

众所周知，佘山板块一向以高端别墅产品为主打，但是不乏也有面向刚需的项目。总价的跨度也比较大，从500万至3000万不等。

第一批次中的佘山望，500多万总价预算，能买到叠墅产品，其实对于资源占有来讲，还是不错的。

佘山望效果图

车墩：可忽略

作为居住来讲，存在感比较弱，可能在大家的认知中，这里就是个影视城。

确实，各项配套相对缺失，没有高品质商业，交通不方便。

如果要在车墩置业，你找不到熟悉的链家、太平洋(601099)、我爱我家(000560)，这里只有当地小中介。

也看不到市区常见的京世、永琪、文峰美发沙龙，也没有天天排队的海底捞、喜茶。

日常购物也找不到家乐福、乐购、麦德龙，以沿街商业和小型超市为主。

房地产也以动迁房为主。

虽然第一批次有个新项目金地新乐里，3.6万的单价，但是如果是市区客，500万总价的预算，可以不用把车墩放在选择范围内。如果是当地客，那该买买。

金地新乐里效果图

总得来说——

500万左右的总价，在松江还是可以选选的，区域板块发展成熟，配套丰富，但是和其他距离板块想比，松江一些板块的价格已经处于高位，选择的时候不妨多看看，多比比，来选择最适合自己的。

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