楼市，惊现“史上首次”！

“救市潮”，正在房地产市场掀起。

据统计，2022年1月1日至今，已经有55个城市调整了楼市政策、鼓励购房，其中包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款；部分城市甚至出台了货币棚改、取消“认房又认贷”、缩短限售期的“大招”。

然而央行公布的2月金融数据显示：市场仍不领情，楼市冰冷依旧。

重要标志是：2月份人民币住户贷款减少了3369亿元，其中以房贷为主体的中长期住户贷款更是减少了459亿元。

单月的“人民币中长期住户贷款”不增反减，这在2007年1月以来还是首次。而这项重要数据，也是从2007年1月才开始公布的。

所以，我们可以说这是“人民币中长期住户贷款单月增量”史上首次为负。

之前，我们在专栏里曾告诉大家：房地产对GDP的贡献，1998年全面房改以来曾有3次、5个季度为负数：

第一次是2008年第三、第四季度（全球金融风暴爆发），第二次是2020年第一季度（疫情爆发）、第三次是2021年第三、第四季度。而且只有2021年这一次，是人为调控的结果。

现在，“人民币中长期住户贷款”在历史上首次出现了“增量为负”，意味着当前房地产市场进入了空前的非常时刻。

第三方研究机构对房企2022年1到2月的销售监测，也证明了这一点：

据“克而瑞研究中心”的数据（上图）：今年前两个月万科集团的“权益销售额”同比下降了约54%，碧桂园同比下降了约23%，保利发展同比下降了约37%，融创中国同比下降了约34%。

国家统计局尚未公布1到2月房地产全国销售额，同比下降30%是可以预期的。这对于整体经济的影响，显然会比较大。因为在过去20年里，房地产的投资、销售额增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。

房地产的低迷，影响到了金融数据。

昨天央行公布了2月的金融数据，人民币贷款、M2、社融等增速全面不如预期。

下图是广义货币M2的同比增速走势图：

M2的同比增速在1月反弹到9.8%之后，2月下降到了9.2%。

1月，由于开启了新的年度，银行贷款额度充裕，再加上去年积压的房贷申请尚未处理完，所以1月金融数据非常好看。

当时的数据是：

1月份人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。分部门看，住户贷款增加8430亿元，其中，短期贷款增加1006亿元，中长期贷款增加7424亿元。

1月“数字礼花”的绚烂转瞬即逝，2月需求退潮、真实情况开始显露出来。

另外，2月疫情反弹，也影响了一些大城市，比如苏州、深圳、上海、青岛等。

2月整体上的人民币贷款增量，也是下降的：人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。

社会融资规模存量的同比增速，也出现了显著下滑：

1月的时候还是10.5%，2月回落到了10.2%。

社融存量增速，可以理解为“全口径的印钞速度”，2月份是回落的。

有读者可能要问：不是一直在降准降息吗？央行在努力印钞呀，怎么印钞速度反而下降了？

有了现代银行制度后，印钞就不仅仅是央行（或者政府）的事情，企业和个人也是参与其中的。

央行降准、降息，只是撬动了杠杆、提供了催化剂。如果企业、个人都积极响应，去银行申请贷款、加杠杆、扩大投资，则整个印钞行动才算完成。

如果只是央行降准降息，企业和个人都观望，则“宽货币”就无法变成“宽信用”，印钞“流水线”就不畅通。

一般来说，在经济下行、货币政策宽松的早期，会出现“宽货币”无法及时变成“宽信用”的僵持状态。

最近“黑铁”般的楼市、“烂泥”般的股市，就是“宽信用”没有实现的证据。而且，这两个难兄难弟互为因果。

没有赚钱效应，大家就都不玩了。

不过2月的M1有了反弹（下图蓝线）：

1月的-1.9%堪称历史性的。当然也跟去年1月的高基数有关；2月反弹到4.7%，跟去年的低基数有关。

另外，“存取5万现金要登记”的新政，也是1月M1出现历史性负值的重要原因，部分中小企业主大概是提前向自己的个人账户里转了很多钱。后来这个新政取消了，2月数据就平滑了很多。

上图是M0的同比增速，1月的突然飙升，也是跟“存取5万现金要登记”有关。新政取消了，2月同比增速也就下来了。

不管怎么说，2月的金融数据（尤其是住户中长期贷款为负数），说明楼市目前仍然非常冷。

接下来怎么办？

当然是需要政策进一步发力。

目前市场普遍预期，央行近期会有动作，要么继续降准、要么继续降息，要么降准又降息。

3月15日，也就是美联储宣布加息前2天，央行将续作3月的中期借贷便利（MLF）。MLF的利率是当前“第一政策利率”，如果出现降息，则意味着3月21日的LPR（贷款市场报价利率）会降息。

随着3月美元的加息，以及中国央行继续降准降息，中美货币政策正式分手。人民币汇率相对弱势的时代，也将到来，这有利于中国扩大出口，但进口能源或许会变得更贵一些。至于国内煤炭价格，也将在2022年维持高位。

楼市方面，各地需要出台更多的、力度更大的放松政策。郑州已经树立了一个榜样，相信会有更多的城市学习并超越郑州。

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