广州年后楼市分化明显：有二手房涨10万仍热卖，有人买新房半年亏几十万

（编者按：自去年下半年以来，房地产金融政策收缩叠加各地楼市调控政策不断加码，使得房地产行业逐渐进入下行通道，各地楼市成交明显下滑。为此，部分城市的楼市纾困政策也不时出台，尤其是进入2022年以来，各地出台的楼市新政策更加频繁，且主要集中在信贷环境改善，如限贷松动，降低房贷利率、首付比例的调整、公积金贷款提额、人才住房补贴等。那么，这些新政策的出台对当地楼市产生了怎样的影响？为此，《每日经济新闻》记者近日分别对郑州、广州和宁波三城市的房地产市场进行了调查采访。）

每经记者 黄婉银　每经编辑 魏文艺

楼市已进入传统的“金三银四”，在政策面利好的大背景下，广州楼市出现较为明显的回暖信号。

广州中原研究发展部监测显示，2022年2月，业主报价指数上升至44.2%，环比大增8.8%。2月下旬二手房供应明显较年前积极，中原统计的广州周度新增放盘量较1月增加20%左右，新增放盘量重回千套以上水平，二手市场供求稳定。与此同时，广州新房成交已连续3周保持1500~1800套的成交水平，基本已恢复至节前水平。

楼市回暖的政策利好背景是，从今年2月21日起，四大行同步下调广州地区的房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从此前5.8%下调至5.6%，部分银行放款时间甚至缩短到1~2个月。

近日，《每日经济新闻》记者采访部分中介机构、购房者、二手房业主和房企人士获悉，相较1~2月份，广州一二手市场回暖迹象确实明显，三入3月份以来购房者信心逐渐恢复，但“回暖”的实际程度具有相对性和局部性。

新房市场：已恢复到节前水平

虽然苏州、南京等地也有下调房贷利率，但广州对比全国其他城市，在整体数据上的回暖较为明显，但呈现出冷暖分化的状态。

据广州中原研究发展部统计，上周（2月28日~3月6日，下同）广州一手住宅网签1636宗，环比下跌8.4%。新房成交已连续3周保持1500~1800套的成交水平，基本已恢复至节前水平。

但需要指出的是，由于买家信心有较大提升空间，因此虽然上周末广州有7盘加推，过千套单位入市，实际去化表现仍“不温不火”。从网签数据看，虽然市场恢复至节前水平，但对比去年3月小阳春以及2020年疫情稳定后的市场反弹情况，仍有不少落差。

克而瑞市场监测则显示，上周，越秀、花都、黄埔三个区域成交面积周度环比上升超170%，而荔湾、番禺等区域成交面积周度环比涨幅仅在30%以下。

在花都香樾四季项目现场，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，近期花都购房门槛降低，花都香樾四季项目配合联动本地企事业单位，举办3月女神节主题活动，并推出一系列购房优惠，目前项目来访认购均有明显提升，客户主要以追求品质生活的刚需及刚改客户为主，项目销售在板块中也排在前列。

在广州有多个楼盘项目在售的合景泰富亦取得不错的销售业绩。2022年2月，合景泰富的预售金额为43.81亿元；预售面积27万平方米，同比增长5.5%。

“在新房市场，目前客户普遍在等待项目上新和价格让利。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆指出，从房企加速去化加快资金回笼的需求看，接下来或会呈现项目加快获取预售证，甚至让利以追求“开门红”的局面。对于二手市场而言，业客双方参与市场的意愿比较强，必然会促使成交量进一步回升，而在价格端，业客双方或将展开博弈，但预计难以出现大面积让价。

“我买的那个楼盘去年下半年的价格是5万左右，现在搞各种优惠只卖4.8万，半年多就没了几十万。”已在广州工作多年的余明表示，他去年年中因为结婚入手了天河区一套新房，“要是能再等一等就好了。”

广州中原研究发展部预计，3月广州楼市成交量可能环比2月份有所提升，但也难以形成“爆发性”增长，月度成交预计会在9000套左右，而二手价格将继续保持平稳状态。

另外，受房贷利率走低、非限购区推行两成首付等利好，佛山多个区域楼盘宣布自3月1日起调价，但主要集中在回收折扣上。无独有偶，记者近日从广州部分楼盘了解到，此前出台的一些优惠折扣要么减少要么回收。

二手房市场：成交量连涨5周

“目前全国层面信贷改善、地方城市持续出台优化政策，广州房贷利率也有所下降，可以说外部环境非常有利于成交量回升。”

李茂喆告诉《每日经济新闻》记者，春节之后广州楼市确实呈现出回升势头，尤其是二手市场，最新一周（2月28日~3月6日）全市二手成交预估已回到2000套水平，为二手房参考价政策出台以来最高，而且后续还有进一步回升趋势。这主要由于政策持续利好，使得购房者观望情绪下降。

广州中原研究发展部数据显示，上周，广州二手住宅共成交541宗，环比回升14.6%；二手住宅网签均价26280元/平方米，环比回升2.3%。二手成交已连续五周保持上扬态势。整体来看，目前二手市场正处恢复阶段，不少原本处于观望的客户也开始逐渐入市，预计3月成交会持续回温。

记者从贝壳广州签约服务中心了解到，近期广州二手房交易回暖，单量激增。因此，签约中心近期提醒经纪人申请签约服务要提前预约，以避免产生排队及服务不及时的情况。

广州热度较高的黄埔区一位业主告诉《每日经济新闻》记者，他在今年初刚好市场低位的时候购入了一套热门小区的二手房，近期其小区同类户型的挂牌价已经上涨10万元，但接连好几套都已成交，成交速度也较年初快了很多。

不过，广州中原地产项目部总经理黄韬认为：“广州二手市场现在确实比较活跃甚至出现加价的情况，但不是所有区域、楼盘都是如此。热点区域黄埔、天河一些原本就有热度的二手楼盘成交量是上来了，价格也稳定。而如番禺、老荔湾等片区成交量只有轻微上涨，价格也还没上来，有些甚至也要让价。”

黄韬告诉记者，现在广州不仅新房市场出现分化，二手房也呈现分化状态，一些优质、稀缺楼盘主要是以自住人群为主，购买力强，但大部分仍处于低位状态。这也表明，房地产调控的目的已经基本实现，房价稳住了，没有出现疯涨。

天河区一名老业主也向记者表示，其所在小区近期并没有出现挂牌价上涨或者成交速度加快的情况。“我们小区因为量大，加上楼龄比较老，最近连租金都没怎么涨。”

受春节影响，今年前两月份广州楼市成交处于低位。而3月份出现回暖是大概率事件，这也在业内意料之中。

广州中原研究发展部统计显示，2022年2月，广州市二手住宅成交量为4176宗，环比2022年1月同期（7041宗）环比下降40.5%，同比大减58.8%。受春节假期影响，2月上旬广州二手楼市成交基本“瘫痪”。

在黄韬看来，广州市场实际上在去年11~12月已经出现一波回暖，甚至表现出好过去年6~9月的情况。因此叠加春节因素，1~2月的低位是可以预见的。年后政策面的鼓励和正常的市场行情已经在逐渐恢复，3~4月会好过1~2月也是应该的，市场预计会恢复到正常水平，但很难称得上“火爆”。