地产新时代下，这类房企会越活越好！

在经历半年多的调整后，房地产行业渐渐迎来了复苏的曙光。

近期，各地密集出台宽松政策，部分城市解除限购，一些地区的成交量也出现回升趋势。

从高速增长的黄金十年，进入更关注发展质量的地产新时代，居住需求始终存在，但对房企的要求却变了。

一方面，需要稳健的战略与良好的融资能力作保障；另一方面，需要有独特的产品优势赢得客户认可；同时，还需要高素质的管理团队提升经营效益。

而在这三个维度上，除了我们常报道的全国性企业外，还有一些区域深耕并在特殊领域拥有领先优势的房企，未来也极具发展潜力。

例如去年在北京175亿拿下朝阳区车坝车辆基地综合地块的京投发展，就凭借在TOD领域的领先优势、高质量的融资能力及产品打造能力，获得市场的认可，并入选“2021北京置业首选品牌十强”。

其实，涛哥之前对京投发展(600683)了解也不多，但今年以来我们不少读者咨询这家公司的发展情况，因此今天以他为例，讲讲地产新时代下，什么样的房企会越活越好？

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经营稳健，融资能力是基础

去年至今，房企普遍面临着较大的资金压力，金融机构也非常谨慎。

能在这个时候获得新增融资的，基本都是发展稳健、市场比较看好的公司，例如国企、央企以及部分优质民企等，而京投发展就是其中之一。

3月11日，京投发展宣布成功发行8.84亿元公司债，票面利率仅3.27%，成为2021年以来5亿元以上规模同期限同评级公司债券最低利率，甚至比央企的部分债券都低，令众多同行羡慕不已。

低成本的融资，一方面得益于其稳健的发展战略和在TOD专业领域的领先优势，另一方面也有赖于国资股东的支持。

最新发布的年报显示，2021年京投发展全年签约销售额161.23亿，同比增长13%，回款额159.85，同比增长21%，回款率达99%，在众多房企规模下滑的情况下保持了健康的销售与回款，现金流稳定。

从业务特点看，基于“根植北京、茂盛全国”的发展战略，京投发展大部分项目都位于北京市场，资产质量和抗风险能力强。而且京投发展是国内TOD开发的领导者之一，在TOD领域积累了丰富的资源、经验、技术及人才优势。

例如其打造的地铁8号线平西府车辆段，整体规模60万方，涵盖住宅、商业、办公等多种业态，累计创下140亿销售业绩，是北京地铁停车场上盖综合开发代表项目之一。

去年12月24日，北京市第三轮集中供地中，京投发展联合体175亿拿下朝阳区车坝车辆基地综合地块，在业内一鸣惊人。

像这样大体量、开发周期长、复杂度高的TOD综合体，国内能承接的开发企业并不多，这也使京投发展能够领跑10万亿规模的TOD蓝海，获得更广阔的发展空间。

要知道，随着我国城市化发展进入新阶段，以轨道交通枢纽为核心的TOD综合体开发迎来快速增长，包括万科、龙湖、华润在内的诸多头部房企都在积极布局TOD赛道。

京投发展从2011年就投身于TOD开发，经过10多年的积累，不仅在TOD相关技术方面拥有自己独资的科技公司、有专利技术产品，并且凭借股东优势，他们在进行科技研发时可深入车辆段进行研发和测试，深厚的技术积累为其带来了领先优势。

而且，京投发展还是北京市地方振动噪音规范的参与者和制定者，协助北京制定了地铁噪声与控制规划的标准化指标，既能制定标准，又有相关实体产品，目前全国多个城市的高铁和轨交公司都在与他们洽谈项目合作。

地铁停车场上盖综合开发模式

因此，凭借TOD专业领域的优势，清晰的战略定位和稳健的发展，加上股东的支持，使京投发展能获得资本市场认可，取得低成本融资，助力其进一步强化优势，实现可持续发展。

而同时我们也看到，随着城市化进程的逐步成熟，优秀房企都在加强核心一二线城市的战略布局，并提升综合业态的开发能力，这类企业未来将更加获得资本的青睐。

2

重视产品，以用户为中心

除了稳健的基本面外，随着客户对生活品质的要求不断提升，房企也必须持续迭代产品和服务，从而更好的满足用户的期待。

京投发展总裁高一轩认为：新一代消费者的购买逻辑发生了变化，不再单一看重房子的品质，而更看重房子背后带来的生活方式体验，用户中心主义正成为时代主流。

因此，房地产行业也将从产品主义向用户中心主义转变、从单一价值向多维价值转变、从功能产品向生活方式转移。

基于对用户变化的洞察，京投发展提出观念经济时代产品的三个维度：高审美、高情感浓度、高精神含量，通俗说就是“三观正、颜值高、关系好”。在这种理念指引下，近年京投发展在观念上、产品上、服务上做了很多转变。

例如京投发展在北京的岚山项目，运用「TOD智慧生态圈」先进开发模式，将地铁出入口延伸进商务集群中，形成内外联动、贯穿场域、自如衔接的立体交通接驳体系。站口直达商业街区和写字楼，通勤人群不仅可以高效浓缩时间成本，也能实现更为便捷的日常休闲购物。

京投发展 · 岚山项目效果图

在建筑设计上，岚山由世界级设计团队操刀，突破传统商务办公千篇一律的建筑制式，将建筑、艺术、办公、生活相互联结糅合，使人置身轻松、自然、舒逸的办公群落中，营造更为自由开放的办公体验，展现出其产品设计的科学性与高审美。

京投发展 · 岚山项目效果图

而在北京檀谷项目，京投发展尝试为未来城市生活方式做出更好的解答。从去年开始，他们在檀谷开启了观念创新、生活方式创新的探索实践，打造了一个带有先锋性和实验性的商业新物种——慢闪公园。

融合公园、街区、展厅、剧场等复合场景，加入丰富多彩的文化艺术与社群活动，让社区更有烟火气和人情味，为人们带来别样的幸福体验，已经成为了京西山系微度假的目的地。

通过这样的实践，京投发展不断尝试将新的生活方式内化到TOD项目开发中，提升产品的情感与精神价值，助力城市幸福。

京投发展 · 檀谷 · 慢闪公园实景图

此外，在北京之外的无锡，京投发展同样与当地合作打造了无锡TOD的标杆作品愉樾天成。经过历时2年的用户研究，挖掘超过80个用户痛点，实现WELL认证的TOD社区及三网合一的智慧物联平台，赋能绿色低碳、高效智慧的现代社区。

同时京投发展也贯彻“三观正、颜值高、关系好”的产品哲学，通过精致的设计和美学呈现，解决用户的生活痛点，并通过丰富的社区活动与用户建立亲密的情感纽带。

京投发展 · 愉樾天成项目效果图

在高一轩看来：“任何时期，房地产行业中‘地产’都不是主角，用户才是真正的主角。”当传统方式走到天花板，甚至衰退的时候，意味着另一个时代刚刚开始，这也需要房企们重新去认知用户，迭代产品理念与开发思路。

从涛哥的观察看，随着房地产从卖方市场转变为买方市场，购房者越来越成熟，见过的东西也越来越多，产品力将真正成为房企的核心竞争力，而那些在产品硬件与软件打造上更超前的房企，将赢得更多的市场机会。

3

科学运营，挖掘管理红利

当前，房地产行业逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利时代，精细化运营成为房企提升效率、创造利润的关键。

因此，近年我们看到房企纷纷在大运营管理、数字化转型及人才升级方面投入资源，向管理要效益。

在运营管理上，京投发展始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的高效统筹，确保项目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段经营动态一体化。

去年，京投发展与明源合作搭建了京投数字化大运营管理平台，通过数字化建设为主营业务赋能，助决策、促协同、提效率，全面支撑战略落地。

在高一轩看来，京投发展有TOD的核心能力，有获取资源的优势，再通过数字化进一步提升运营效率，就可以支撑规模增长。

而在管理升级的背后，归根结底还是要靠人。京投发展认为，员工是公司可持续发展的基石，为优秀人才营造一个富有激情、锐意进取的文化氛围，是公司成功的首要因素。

因此，京投发展坚持人才强企政策，打造了一只年轻高效的人才队伍。一方面通过社会招聘积极吸纳业内精英；另一方面通过校招补充高潜力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，为公司发展提供“新鲜血液”。

去年底，亿翰智库主办的「2021中国房地产业组织管理峰会」上，京投发展凭借优秀的企业组织管理能力、完善的人才培养机制及健康的职场环境，荣获「2021年中国房地产最佳雇主企业」等多项大奖，也体现出这家企业对人才的重视与吸引力。

事实上，地产行业在经历过去一年的调整后，很多房企的业务都受到了不小冲击，不少公司也在频繁进行组织调整和人员优化，而像京投发展这样具备国资股东背景、拥有较强开发能力且重视人才的企业，无疑是更稳健更值得关注的选择。

总 结

行业进入变革期，对一些企业是巨大的挑战，但对另一些企业却可能是机会。

过去一年中，京投发展总裁高一轩最常提到的一句话是：“慢钱正在取代快钱成为行业发展的主流模式”。

就像京投发展这家公司，过去多年一直比较低调，其他地区的朋友可能也很少了解，但实际上他已经是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，属于TOD细分领域的绝对领跑者。

而类似这样百亿级规模、在区域范围内有深耕优势、有特别擅长的专业领域，并且业务也非常稳健的“隐形冠军”，其实还有很多。

未来随着行业格局的改变，这类企业也将有更大的发展空间。

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