选对小区，能涨百万！这类小区未来最好卖！

买房有一种痛叫做，隔壁小区的房子又涨了，我的小区却没有。

买房也有一种纠结叫做，相同的地段，差不多的价格，哪样的小区才更好？

其实，买房选小区，不是选择题，而是一道思考题，要结合多种因素来考量。

毕竟小区一旦选错，住着不舒服不说，还影响未来转手，到时无论是再好的学区还是交通配套，对比周边的其他小区，都只能降价出手。

作为一个每年调研几百上千个楼盘的房地产“老炮”，真诚建议你在选择小区时关注这样几个方面：

小区大小、小区得房率、小区物业。

先顺手关注一波大胡子说房，接下来我们慢慢说。

进入售楼部，别着急问价格，先问问小区大小。

相比户型朝向这些更细节的方面，小区大小这个至关重要的因素往往会被人忽略。

那么，到底多大的小区规模最好？

因为小区的楼房的高度和密度不一样，所以很难用具体的面积范围来评判小区规模。

这里我用栋数给大家做个参考，栋数在5-15栋之间的小区，配套比较完善，住着也比较舒适。

而规模太大和太小的小区都别买。

为什么？

因为无论是大型小区还是超小型小区，都有硬伤，而5-15栋中等型小区能避开这两者的劣势。

先来看前面两种社区的缺点：

1.对于规模超大的小区来说人员嘈杂、管理混乱、二手房转售困难；

在中国有一些比较出名的超大社区，比如：贵阳花果园、中天未来方舟、广州祈福新村、碧桂园凤凰城、北京天通苑、上海康城、长沙湘江世纪城等。

就拿北京天通苑来看，645栋楼，小区内2座地铁站，40多个公交站，常住人口超40万人。

最高时甚至居住超过70万人，人口规模已经超过一个中等城市。

中国有句古话：“林子大了，什么鸟都有。”

如此高的人口密度，每天形形色色的人来来往往，你可能永远都猜不到你的楼上楼下住着什么样的人。

当你半夜回到家准备入睡，你隔壁的麻将馆、按摩会所可能正嗨。

这样的小区住着能舒服吗？

住着不舒服就算了，安全性可能都会有影响，例如广州的祈福新村就出现过下面这样的事情。

另外，对于这些超大社区来说，后期二手房的转手才是最大的难题。

超大社区通常都是分期开发，有些甚至能连续开发10年以上。

对于早期买了的业主来说，后期想转手卖出，不仅要和同小区的二手房竞争，还要和后期开发的新房子竞争。

就拿我老家县城（南京都市圈内）的碧桂园凤凰城来说，上百栋楼，项目2010年开始预售，到现在还没卖完。

刚开盘时就卖出4000元/㎡，成了当时的县城房价天花板，如今十来年过去了，房价却没有多少涨幅。

去年底甚至出现了一批总价25万的山水洋房。

而二手房业主心态早已经崩了，目前挂牌单价仅在2500元/㎡，总价17.8万就能成交。

所以，买房选小区，同样的地段，有得选就避开超大型小区。

同样，也要避开超小型小区，尤其是单体楼。

2.对于小型社区或者单体楼来说，景观绿化空间不足，没有像样社区，配套跟不上，私密性也比较差。

买个房子，如果连老人小孩活动和玩耍的空间都没有，那大概率是不值得的。

超小型小区这样的劣势，在二手房市场，会暴露无遗。

以广州珠江新城西区的远洋明珠大厦、和新大厦为例，两者均只有两栋楼，目前二手挂牌均价在8.5万/㎡左右，而旁边的保利香槟花园，均价已经达到13.9万/㎡。

并且，由于珠江新城西区周边写字楼价格较贵，不少公司愿意租更便宜的远洋明珠大厦等用来办公，以至于这些小区逐渐演变为以办公为主的住宅楼，导致未来转手会更加困难。

另外，对于规模很小的小区来说，最大的缺陷就是配套不足。

最常见的情况就是上楼是家，下楼是路，楼下几乎没有景观绿化，更没有绿道园林。

家里的老人和小孩想找个地方溜达玩耍，要么就是沿着路边散散步，要么就是家里的客厅和卧室，什么健身器材和社区活动中心，几乎很少会在小社区配备。

有些单体楼甚至直接矗立在主干道两边，推窗车水马龙，关窗饮食起居，吵闹不说，相比围合式小区，隐私性还差了很多。

所以，同等地段选小区，避开超大和超小规模的，选择5-15栋中等规模的小区，至少可以避开以上所讲的这些问题。

当然，不同的城市的小区规模差异也比较明显，如果你恰好也在为买房如何选择小区而苦恼，或者不清楚自己小区大小是否合适，可以扫码添加我们的房产顾问，进行免费咨询。

选择小区的第二个关键指标：得房率。

所谓的得房率，指的是实际使用面积除以建筑面积。

说得房率大家不好理解，说公摊大家就好理解了。

公摊越小，得房率就越高。

小区得房率更高，意味着你可以用相同的价格买到室内面积更大的房子。

房价这么高，谁不希望每一分钱都花在自己真正能住到的地方。

但是，必须要多提醒一句，得房率并不是越高越好！

一般情况下，得房率在70%到90%之间，超过这个得房率，要么是开发商“偷面积”，要么住起来就真的不舒适了。

一旦得房率太高，超过合理的范围，就意味着你小区的电梯、楼梯、走廊甚至入户大厅等基本配套面积都会“缩水”。

电梯间太小，只能容纳几个人，高峰期动不动就满员。

而楼梯过道往往也会被设计得非常狭窄，万一遇到突发状况拥挤不说，还非常危险。

说好的宽敞明亮的入户走廊，最后很可能就变成单开低矮的单元门。

那么到底得房率多少算好？

目前市面上的得房率也都控制在70-80%左右，超过80%就算优良的户型了。

但这里提醒一句，每个城市都不一样，如果你想知道你心仪的房子得房率在所在城市的水平，我建议你多看几个新房，大概率就能做到心理有数。

我这里给到大家一个普适性的标准：

楼层大于11层的高层板楼住宅（78%-85%）

楼层大于7层小于11层的小高层板楼住宅（82%-88%）

楼层小于6层的多层住宅（85%-90%）

自从全国打击开发商设计户型偷面积以来，市面上100%得房率甚至更高的产品已经很少了。

就算有，单价也高，如果你确实想要高得房率的，可以看看次新房。

总结一下吧，如果两个小区地段一致，价格相仿，就选择得房率高的那个，实在不知道如何判断，最简单的：

同户型，房间越多越好。

选择小区的第三个重要指标：小区物业水平。

先给大家分享一个我的亲身经历：

2021年春节期间，石家庄疫情爆发，全市居家隔离。

而我被困小区内，差点断粮。

因为我们小区的物业只管封锁，不管保障。

门卫老大爷把小区大门一锁，端个凳子坐在门口，余下时间晒太阳看报。

小区内唯一的超市内，物资被瞬间抢购一空。

眼瞅着家里的剩菜越来越少，我靠着一颗白菜和两颗鸡蛋捱了两天。

而住在隔壁小区的同事每天都能收到他们物业送到家门口的新鲜食材。

没有对比就没有伤害！

最后实在没有办法，我跑到自家小区的物业管理处一看：好家伙！物业的两个大妈正开着暖气嗑瓜子聊天呢，全然不顾业主死活！

疫情之下，一墙之隔，小区物业层次不同，小区业主的体验完全不同。

而我也用亲身经历告诉你：买房选小区，一定要关注所在小区的物业品质。

并且记住这样一个选择标准：

同等地段同等小区规模和类似户型设计之下，选择物业费更高的小区。

能选择品牌大物业，例如万科、中海、保利、龙湖、绿城等，就不要选择小物业。

为什么？

因为好的物业公司不仅能在安全管理、绿化园艺、蚊虫消杀、业主活动方面做得出彩，还能保障你房子未来的升值潜力。

大胡子李老师的高阶班上有位学员，所在的小区就是中海物业，前年安排了小区外墙重新粉刷翻新，当年房价就涨了1万/㎡，涨幅远远超过周边的二手房。

不仅如此，优秀的物业在关键时刻，应急处理和服务保障也能让业主更加安心，特别是在疫情防控期间。

所以，在选择小区时，不要太在乎那每个月多出的几百块钱物业费，长期来看，物业管理费越贵的小区，越值得买(300785)。

好了，讲了这么多，无非就是希望广大粉丝朋友们，在面对“买房如何选择小区”这样一个大难题时能够不再纠结。

记住这三个标准：小区大小、小区得房率、小区物业水准。

参照以上方法，选择对的小区，等到舒舒服服入住、等到房价涨起来，你就偷偷乐吧！

又是一篇干货满满的文章，如果还没理解透，记得点赞收藏慢慢看。

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