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敏锐险资“逃离”房地产,民营房企“捡漏”?

来源:青岛财经日报 时间:2022-02-24 10:53:22

悬崖边上的阳光城(000671),又传坏消息。

昨日,据阳光城公告称,其控股股东福建阳光集团有限公司,以及一致行动人福建康田实业集团有限公司,再次被动减持阳光城0.14%股份。5天前,其坦白称,公司可动用现金流已经枯竭,存在金融机构要求提前偿还的可能性。

过去两个多月时间里,阳光城险情频生,当中便包括第二大股东泰康人寿的“清仓式”减持。作为机构投资者,泰康与阳光城的联姻,还不到两年,此番离场,堪称“割肉”式。对比入股价6.09元,当下阳光城的股价已跌破3元。

也不仅是泰康人寿,地产行业哀声一片中,不少资本也随之抽身。比如,此前擅长投资内房股的华人置业,也先后退出多家房企投资,印象最深的大概是巨亏百亿抛售恒大股票,黯然离场。

资本“逃离”房地产的逻辑是什么?仍处震荡期的房地产行业,还有投资价值吗?

险资大撤退

行情不明朗,资本没有乐观的理由,收缩的信号愈发明显。

敏锐的险资尤甚,亏本减持,割肉离场,这些应激反应,显露出对地产投资的紧急避险情绪。

最近的一次,是泰康人寿清仓减持阳光城。

2月9日,阳光城公告称,泰康人寿计划6个月内通过集中竞价交易、大宗交易等方式,减持持有的3.99%股份。加上去年底的大规模减持,泰康系基本清仓阳光城股份。

泰康此番称得上割肉式离场,这距离其泰康阳光城不足两年。去年年末3.05元/股的转让价,较2020年9月6.09元/股的入股价,几近腰斩,而今阳光城股价已跌破3元,2月23日收盘报2.63元/股。

不仅是泰康,2021年,中国人寿(601628)、大家人寿、君康人寿、华夏人寿、阳光人寿等险资,据不同程度地撤离房地产板块,抛售对象不乏头部或知名房企。

比如,去年,中国人寿接连减持万科A、招商蛇口(001979)两家公司股票,对万科已接近清仓;大家人寿则连续6次减持金地集团(600383),这是其入局9年来,第一次,且是大幅、密集减持金地。

“作为长期投资者,要深入研究国家政策变化及导向,在权益配置上进行前瞻性布局。”去年末,中国人寿提及公司大类资产配置问题时这样表示。其减持龙头房企万科,大概是对整个地产行业走向的判断。

过往地产行情好时,被称为“聪明的长线资金”的险资可以说是尝尽甜头。而今这般做派,可称为防御性收缩,背后是当下政策导向、行业风险暴露

等因素交织。

有避险情绪的不止是险资,私募机构、投资公司、金融机构等投资端,也都谨慎了起来,甚至撤出房地产投资。

恒大曾经的忠实拥护者华人置业,巨亏百亿抛售恒大股票,就是一个令人唏嘘的案例。

随着房企暴雷,不少地产投资机构的钱都被套住了,最直接的就是投的项目回款难,无法实现产品退出,房企能否自救成功还无法判断,谨慎也是必须的。

中指研究院的一组调研数据显示,今年全年,48%的金融机构缩减房地产投资规模,当中有22%的机构投资额同比收缩15%以上;33%的机构基本维持上年水平;19%的机构的投资额会有较为明显的上升。

不可否认,当下的行情,钱拿在手里确实更安全,资本的观望情绪也浓重,但这也只是“退”的那一面。

“进”的一面是,手里还有钱的主,仍能寻到合适的“猎物”,毕竟房地产的盘子还这么大,况且,指不定熬过这一阵,部分金主爸爸们又会卷土重来。

不敢再“粗暴”投钱

一个基本常识是,尽管房地产行业进入下行期,但房地产作为支柱产业的地位不会变。此前国家统计局局长宁吉喆就再次称房地产仍然是支柱产业。

“尽管房地产和过去真的不一样了,但房地产的市场没有结束,因为中国的城镇化还没有完成,好品质的房子在任何城市仍然短缺。”经济学家马光远分析称。

因此,房地产投资的脚步不会停,更不会消失。且对于投资机构而言,房地产相比其他行业仍是一个不错的投向。

据分析,大部分投资机构经过充分的体验和论证后,基本都会觉得没有其他行业可替代地产行业所提供的收益,以及“砖头在手”(资产)的风控安全感。

比如,不少谋求转型的地产投资机构,转向创投和二级市场(比如私募证券),却发现挑战更大,前者基本被头部机构抢占,而后者的风险比房地产行业还大。

当然,也正如马光远所说,房地产和过去不一样了。想在房地产领域分一杯羹的地产投资机构,同样也要做出改变。

“很多投资机构借钱给房地产项目,图的就是房企返还的高额利息,全然不管项目运营。”曾就职于某已暴雷大型房企的内部人士表示,其给到的一份项目融资列表显示,几乎所有项目的融资利息都超10%,“但这些项目实际上基本都赚不到钱。”

项目赚不到钱还投?上述业内人士指出,“一方面,机构在投资之初往往以为这些项目是能赚钱的,但房企在实际运营过程中,成本控制、销售端等方面不如预期,导致亏损,还有极端情况,是一开始就被‘忽悠’。另一方面,对市场和房企预期乐观,还的利息钱是否是从项目来不要紧,只要最终能还上就行。”

可以看到,过往正向预期之下,投资机构依赖的是市场行情的上升,赚的实则是周期红利,投资属性重,粗放且暴利。

而一旦市场下行,底层资产压根无法支撑投资人的收益要求,暴雷也是意料之中。“公司暴雷后,投资机构的钱都还不上了,保交楼背景下,项目回款也是优先偿还工程款。”该业内人士表示,有的机构急了,为了拿回投资款,强行从项目监管账户中划扣。

比如,佳兆业暴雷后,其合作银行,华夏银行(600015)佛山分行未经当地政府同意,从佳兆业的悦峰项目商品房预售款账户上划扣资金,被政府开“罚单”。

其实,这同时也暴露出,一些投资机构在风控方面的大意,比如在投前管理,包括项目本体分析、投资测算、尽职调查等方面的不足,而今被套,恰也是一种教训。

所以接下来,钱不能像此前一般“任性”给了,具体到投资准入、合作对象、项目选择上,都会发生变化。

从这个角度看,不是房地产不值得投资了,而是过往的暴利式投资没有了,地产投资逐渐回归较为理性的阶段,好公司、好项目、好产品仍然具备投资价值,对投资机构的投资能力,也提出的更高的要求。

捡漏抄底时机到了

民营房企普遍钱紧的情况下,去年的二、三轮集中供地,基本是国央企和优质民营房企的主场,正因市场趋冷,他们得到了抄底性的拿地机会,热点城市地块低价或低溢价成交的情况屡见不鲜,项目利润可观。

这也为地产投资机构带来机会。

特别是,这期间,出现了一波城投平台的“托底”拿地,尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中,表现明显。

实质上,城投公司拿地也会增加周转压力和债务压力,资方的参与,对他们而言也有积极意义,这也会成为地产投资机构的切入点。

“核心城市,像深圳、上海等,以往土拍竞争激烈,像小的城投公司的都不一定能拿到地。但去年二、三轮集中供地中,基本都没钱的民营房企,反而成为城投的拿地窗口,有的甚至底价就能拿到好地。”同策研究院研究总监宋红卫表示,很多城投也是走市场化路线,后续也会在一些产权平台上进行资产转让或合作开发。

除此之外,部分手中有优质项目、现金流健康的地方性房企开始冒头,他们同样是值得期待的合作对象。

西政资本分析指出,土储丰厚的地方龙头房企以及其它实力较好的地方中小民营房企,仍旧握着利润空间优秀的地产项目,尽管当中不少有意放缓项目的推进速度(主要在等市场复苏),但他们手上的项目以及在当前市场低位的出手能力,还是让市场充满了期待。

中指研究院数据显示,从交易对手的选择偏好来看,2022年,近80%的机构优先偏好于央企和国企,其次55%的机构偏好于区域龙头企业。前者债务规模及结构相对可控,后者则往往与本地金融机构有较为密切地合作,信息不对称程度较低,同样也受到机构偏好。

还有一个情况是,目前市场上仍挂着一批出险房企的待售资产,质量虽参差不齐,但体量超千亿,当中不乏一些优质项目,可供挑挑拣拣。且现下是买方市场,谈价空间大。这对于有资金优势的投资机构来说,确实是一次难得的抄底机会。

据分析,当下出险房企待售的资产超千亿,从去年末至今卖出的资产,均相对优质,且多是折价出售,卖方的议价能力并不高。就比如世茂,已售的上海外滩项目,10.6亿元的交易价格,较13.8亿的报价,打了77折。

更长远的角度看,这一波行业出清过后,能存活下来的房企,估计多是资产优质、负债结构合理、经营能力强的稳健型房企。对于地产投资机构而言,接下来的投资安全边际,也会更高。来源:无冕财经

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