长期看好头部绿档房企的发展？低估的保利地产还有投资机会吗?

保利地产这几年在资本市场很低调，既不像龙头房企万科那样引人注目，也没有内房股般高调刷存在感。堂堂央企，估值远低于万科，仅比港股的中海地产略高。在房地产行业遭遇史上最严调控时，老牌地产商保利其实是个很好的观察视角。

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公司成立于1992年，2006年上市，由央企中国保利集团控股(持股40.49%)。同年，启动“双轮驱动”战略，在住宅开发外，布局优质的商业物业，增强公司抗风险能力。

回顾保利的发展历史，公司的战略具有很强的前瞻性。2010年提出“三个为主” 战略，即以房地产为主业，拓展相关产业;以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射;以住宅开发为主，有计划地增持国家中心城市的商业地产。2014年，成立海外事业部，进入澳、英、美等国家地区，现已进入洛杉矶、伦敦、悉尼、墨尔本等城市。

2016年提出“一主两翼”发展战略，以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼。2018年，更名为保利发展控股集团，进一步形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的 “一主两翼”业务版块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台，提供基于行业生态系统的综合服务。

公司拥有不动产全业态的开发经验，除住宅、商务写字楼外，在品牌酒店、购物中心、会展中心、体育场馆、产业园区、主题公园、旅游度假等领域，形成了自主品牌体系与标杆产品。通过延展不动产的全产业链，旗下涵盖建筑、物业、代理、资产经营等业务，并在文旅、会展、康养、教育等领域形成精品服务体系。同时，以产融结合为经营理念，通过资本与产业的对接，致力打造产融结合的新型行业生态。

公司旗下包含不动产投资开发集群、美好生活服务集群、不动产金融集群三大业务集群。

2019年，保利物业在港交所上市，股票代码06049.HK，保利地产持股68.67%。截止7月16日，总市值258亿港元。

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2020 年公司实现营收2,432.1亿元，同比增长3.1%，其中房地产开发收入达2263.76 亿元，占比达93.08%，销售规模多年稳居行业前五、央企第一;非房地产开发的两翼产业实现市场化收入154.32亿元，同比增长36.5%。近10年来，营收基本实现正增长，虽然近3年增速放缓，但归母净利却逐年增长。对于股东来说，权益是增厚了。

2020年公司毛利率为32.56%，同比下降 2.40个百分点，而净利率还未下滑，主要是受益于利润率下滑导致的土地增值税减少、存货跌价准备转回以及投资收益(合作项目增多并逐步进入结转期)的上升，显示公司优秀的盈利能力。2021年1季度毛利率为35.45%，同比下降4.36个百分点。行业的毛利率下滑短期内是趋势，而保利可以通过提高两翼产业的收入来稳住。

虽然非房业务的体量还不可以同日而语，但房开业务的毛利率也可以通过自身的经营和融资能力来逐步缓解，未来还可能会享受行业调整期后的集中度提升红利。低债务成本的头部绿档房企在规模及成本方面具备融资优势，投资端土地资源也会向向头部绿档企业集中。

2020年末，公司剔除预收账款资产负债率为68.7%，净负债率为56.6%，现金短债比为1.8。三条杠杆率指标均符合监管要求，属于绿档企业。2020年末资金成本为4.77%，同比下降0.18个百分点，继续保持行业低位。

公司有息负债有增长空间，而资金成本在行业中处于较低水平，可以说是当下房企面临资金压力时最从容的企业之一。公司作为央企，未来还可以通过提高直接债务融资比例，以低成本储备长期发展资金。

现在的情况是，融资成本越低的房企发债难度越低，而高息地产债的发行规模出现明显下滑，信用利差走阔的背景下，融资成本已成为市场对房企最直接的打分。

2020年销售金额5028.5亿元，同比增长8.88%，销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%，销售的质量很高。2021Q1，销售金额1242.8亿元，同比增加74.99%，较2019Q1增长13.3%，销售持续增长。2020年新增项目3186万平方米，为同期销售面积93.5%，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%，拿地力度积极。38个核心城市拓展金额占比达83%，新增货量中住宅类占比约85%。

公司土地储备17096万平方米，38个核心城市占比65%;其中待开发面积7747万平方米，可满足2-3年的开发需求。

2021年上半年，公司销售面积1671万平方米，同比增加12%，销售金额2852亿元，同比增加27%，较2019年上半年增长13%(部分受广东疫情影响)。拿地面积1702万平方米，略超销售面积，拿地金额962.8亿元。上半年发行公司债利率为3.39-3.98%，中票利率为3.55%-3.63%，融资成本处于行业较低水平。

公司2021年经营计划是全年完成房地产及相关产业直接投资3950 亿元(同比增长25%，较2019年增长46%)，计划新开工面积4900万平方米，计划竣工面积4000万平方米。今年有这样豪气规划的除了保利，还真不多。

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根据公司股东回报规划，“公司未来三年(即2021-2023年)每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。”2020年，公司拟每股派息0.73元，对应7月16日的股价，股息率为6.2%。“公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。”

在团队激励方面，公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系。保利的管理团队持股比例也是在A股罕见的，目前已实行二期股票期权激励计划。股价方面，内部人士是与股东利益一致的。

市场已较为充分反映了悲观预期，当前板块估值处于历史底部。17万亿房地产销售市场，需求即便萎缩，对于基本面稳健、土储优质丰厚、现金流良好、财务安全性高、盈利能力稳定的大中型房企来说，机会更多，拿地、销售和业绩有望保持稳定增长，再加上多元化布局带来的经营性收入，头部绿档房企的发展值得长期看好。

如果把保利地产看做一个黑盒子，就相当于低成本融资、赚取确定性的钱，这个位置已具备极好的配置价值。至少，港资是没有撤退的。