楼市小阳春悄然来袭？上海热门区域房价倒挂依旧严重

沉寂已久的上海市场重新火热了起来。

2022开年至今，上海楼市一直保持活跃状态，市场热情不减。尽管2月份受集中供应和春节假期影响，供应与成交较1月大幅下滑，但同比往年依然保持高位。

《每日经济新闻》记者从上海数家银行了解到，目前新房二手房贷款放款速度明显加快。新房方面，克而瑞数据监测显示，整个2月份上海商品住宅供应面积为21.63万平方米，对比前两年同期供应“挂零”而言有所上涨；成交金额为493.77亿元，同比去年上涨35.30%，创近5年同期成交新高。与此同时，一些热门区域的二手项目倒挂严重。

热门区域倒挂依然严重

当下上海的两个热门区域，一是前滩，二是大虹桥。据记者观察，去年在经过一系列调控后，前滩的房价已经逐步回落，均价方面由之前最高20万元/平方米降到现在的约15万元/平方米，而大虹桥却是另一番景象。

以2020年就开始推盘的蟠龙天地为例，新房在售均价为6.15万元/平方米，一期已于去年底交付。

据项目周边中介介绍，蟠龙天地一期目前挂盘价普遍在9万元/平方米上下，每平方米直奔10万+。但现在业主的心态只是挂牌看看市场反应，目前为止还没有真正成交。现在小区挂牌出租的房源较多，已经超过100套，租金普遍在1万元/月以上，如果软装做得较好，价格会更高。

据悉，蟠龙天地一期于2020年10月18日开盘，彼时上海新房还没有推行积分制政策，该项目一期948套房源，共计3800组客户认筹，创当时上海新房的认筹率最高记录。而开盘当天，叫号到1200多号就售罄了，相当于2000多人陪跑。

一位闵行华漕区域的中介告诉记者，华漕区域周边二手均价普遍在6万元/平方米左右，不过普遍是动迁房。

此后蟠龙天地二期于2021年10月开盘，741套房子、3087组购房者参与认筹，在创造400%以上的认筹率之外，还成为上海自新房积分制以来，外环外第一个超过80分的一手楼盘。

上述中介认为，蟠龙天地一套房子的成交无法代表整个区域行情，零星高价案例的成交并不能代表未来大虹桥价格会持续高位。

中原地产分析师卢文曦表示，华漕、徐泾二手房出现成交近10万元/平方米的现象只是个例，并不是普遍现象，购房人应该关注板块的均价、供需和官方指导价，不要盲目入市。

同时新房对二手房市场也有一定影响，无论是市中心的优质房源，还是郊区、外环外的轨道房，市场热度很高，这在侧面对于购房者的心理有一定影响，进一步推动了大家积极入市。

看房人明显增加

今年以来，上海房贷市场有所放宽，二手房放贷再提速，部分银行审批加放款时长甚至缩短到了10天以内。

中国建设银行(601939)上海分行某支行一位信贷经理告诉记者，和去年下半年相比，房贷发放速度的确更快了。与此同时，随着1月LPR（贷款市场报价利率）下调，上海的房贷利率也有调整。

目前上海多家银行首套房和二套房房贷利率由此前的5%和5.7%，分别下降为4.95%和5.65%。

该名信贷经理表示，只要申请人材料符合条件并顺利完成审批，基本过完户后最快一周就可以放款了，开年各家银行的额度相对充足。

从公开资料看，目前工农中建四大行的审核+放贷周期普遍在2-3个月左右，而招商、交通和平安等大型商业银行的放款时间只需1-2个月。

不过上述信贷经理表示，对首付资金来源的审核依旧严格，没有任何放松迹象。

房贷放款时间缩短，对于二手房成交也能起到积极作用。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，整个上海的房贷政策变化对于二手房热度提升有很大作用，利率下行、房贷审核速度的加快，对二手房成交形成了推动性作用。从去年11月份开始，整个信贷政策放松，由此加速一波改善型人群入场，这批人的入市对市场销量提升会有积极影响。

中原地产长宁区一家门店负责人告诉记者，他们门店现在基本每人每天都有一两组带看，和年前两天才一组带看相比增加不少，前来询价和挂牌的客人也增加了许多。

不过，二手房购房者的最大阻碍并非贷款时间长，而是让二手市场瞬间转冷的“三价就低”政策。

目前，“三价就低”政策没有放松，上述中介门店负责人告诉记者，银行对于贷款以及价格审核还是很严的。“客户看房积极性明显增加，都在看房。”

“目前二手房的涉税评估价较此前没有太大变化，依然维持在市场价5-6成水平，具体要结合各个小区的房龄、地段、品质来综合评估。”

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