柏曼酒店凭 “售价倒推成本” 逻辑，打造存量改造 “轻投快收” 样本

近两年，酒店存量改造已成行业共识，但投资人心里的账却越算越慌：钱砸下去简单刷个墙、换个招牌，结果客房空着大半；咬牙花几十万彻底翻新，成本压得喘不过气，回本更是遥遥无期。“改还是不改？改多少才不亏？多久能看到回头钱？”这几乎是每个存量酒店投资人绕不开的焦虑。

前段时间梳理行业数据时，几家酒店的改造案例引起了我的注意：柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店45天完成改造，开业三天满房，综合单房收益同比提升超145元，单房造价约1.5万元；柏曼酒店武汉黄陂隆汇国贸中心店今年改造后，近3个月综合单房收益和出租率均超去年同期，单月单房收益提升超45元——数据背后藏着的，似乎正是投资人关键问题的答案：存量酒店改造，能不能既少花钱，又能快回本？

这些数据让我不由对其背后的品牌产生了好奇，柏曼酒店品牌，是如何做到的？带着问题，我们与东呈集团柏曼事业群CEO王瑜展开了一场深度对话。

PART1 市场之变：存量改造，“改得值”才重要

投资人的焦虑，其实藏在存量市场的变化里。要搞懂“怎么改才赚钱”，得先看清市场正在发生什么。

作为深耕行业十余年的从业者，王瑜首先对行业的存量市场进行了全局性的复盘。在他看来，早期的酒店以标准品牌为主，但随着城镇化率接近尾声，新增物业不足，市场逐渐从增量时代转向存量时代，尤其是2020年到2022年，市场上更是出现了大批的酒店存量物业，这些释放出来的存量，很快吸引了国内主力酒店集团的关注。

到了这两年，王瑜敏锐地感知到，酒店存量市场的改造，已从粗放扩张转向深耕细作，背后是三重力量推动：市场端涌入越来越多的酒店品牌，竞争加剧，《2025 中国酒店业发展报告》显示，截至2024年底客房连锁化率达40.09%，较2019年提升15个百分点，简单换标、盲目翻新的老路子走不通了；投资端心态也变了，不再追“高回报神话”，而是更认“性价比”，回本周期、体验稳定性、资金回收成硬指标，“毕竟品牌选多了，谁能帮投资人把账算明白，谁就更受待见”；消费端“高性价比”成高频词，住得舒服是底线，拒绝为华而不实的溢价买单，如何平衡“成本控制”与“体验升级”的矛盾？这是摆在所有存量改造投资人及存量改造品牌面前的难题。

一边是投资人关注“改得值不值”，一边是消费者在意“体验是否有性价比”，存量改造早就不是“随便改改”的事了。市场缺的，正是能把“投入成本、回本周期、体验品质”算明白、做平衡的“改造专家”。

PART2 差异之处：切入“存量酒店改造”赛道

存量改造赛道热闹，但坑也不少，对于投资人来说，选什么样的品牌来进行改造，才能避坑？

王瑜在采访中，将如今酒店市场中的较为普遍的几个存量改造赛道，进行了极为细致的梳理与拆解——

在标准品牌赛道，其主要逻辑是“克隆”，针对的是存量物业的改造，追求的是1:1复刻品牌模型，动辄无视物业原有基础，选择推倒重来。在王瑜看来，标准品牌赛道的存量改造，对原酒店的利旧较少，体验是稳了，但投资人成本直接飙上去，回本周期拖更长。

在轻标品牌赛道，其主要逻辑是“美颜”，主要是对存量房间的“贴牌式改造”。这种改造模式，改造门槛虽然低，但入住体验却不理想——大多时候酒店仅仅是挂牌，对内部的改造较少，甚至没有。

宽标品牌赛道的逻辑则是“化妆”，针对的是存量酒店，虽然投资较小，用尽量少的钱来改造，但带来的结果就是消费端体验“开盲盒”——缺乏稳定保障，运气好能收获符合中档标准的体验，运气不好就会遭遇设施老化未修复、风格杂乱无章、核心功能缺失等问题，很难获得一致的品质住宿体验。

很显然，无论是哪一条赛道，都存在难以避免的痛点，柏曼酒店的选择，是跳出固有思维，搞出了一套“医美式”改造逻辑。这正是“存量酒店品质改造专家”该有的精准：柏曼不做无意义的重建，也不搞敷衍的换标，而是参照原型，根据原酒店形态，保留好的产品，产出最匹配的改造方案。

“这就像人们去做医美，首先会有一个参照对象，然后再结合自己的底子，看哪里要调整，哪里要保留。”王瑜强调，“我们做存量酒店改造也是一样，聚焦的是‘哪些该留、哪些该换、哪些该修’，既避免了成本浪费，也解决了体验短板，让每一分投入都有价值。”

在谈及为什么最终会选择这一条截然不同的差异化赛道，王瑜表示，这也是过去诸多经验教训带来的纠偏。2016年创立的柏曼酒店品牌，已经走过了将近10个年头，也算是一个比较成熟的品牌了，从最初的1.0版本，到如今的3.0版本，“之前提到的几条存量改造赛道，其实柏曼都试过，也都遇到过瓶颈，最终在反复尝试下，才找到如今‘聚焦存量酒店改造’的发展路径，构建了与行业普遍模式的本质差异。”

PART3 平衡之道：投资端与消费端，如何实现“双性价比”

选对了路子，更要算对账。对投资人来说，“改造专家”的核心价值，就是让“投入少、回本快、体验优”同时成立。柏曼酒店通过精准改造的实践，在投资端与消费端之间找到适配路径，既回报了投资人的核心关切，也满足了消费者的基本需求。

平衡点一：

控成本 VS 优体验，

让每一分投入都转化为价值

对投资人而言，“控成本”不是盲目压缩投入，而是让每一分钱都花在“刀刃上”；对消费者而言，“优体验”不是追求奢华，而是核心需求不打折。柏曼通过“量体裁衣”式把控成本，聚焦体验，实现了两者的共生。

“酒店物业租赁周期，通常是10-15年，在开业5年之后，酒店就会面临产品老旧，如果不进行升级改造，后面经营就会受到影响。”王瑜指出。

但另一方面，投资人也不愿意在改造上花费太多。有个投资人朋友就和我说过，酒店改造，最好是控制在2-3年收回翻新成本，而且翻新也要有舍有留，“如果把公区也进行大面积的翻新重做，可能收益率就不是那么理想了。”

可见，对于投资人而言，存量改造的焦虑从来不是“要不要改”，而是“改了能不能赚”。柏曼通过“量体裁衣”式改造，将这种焦虑转化为确定的回报。

在多年的存量酒店改造实战经验中，王瑜发现，这些待改造的酒店普遍陷入三大困境。一是产品风格与消费需求错位，“许多酒店用的材料都是很好的，大理石地板、实木家具，但现在的消费市场不喜欢这样的风格”；二是资源资金配置错位，比如在大堂、公区花了高价，装修得富丽堂皇，但在床品、洗沐等直接影响体验的核心环节压缩成本；三是功能配备不齐，如今的连锁酒店市场，早餐、洗衣房等几乎已成标配，但不少单体酒店并没有配备这些功能。

“柏曼要做的，就是把原本‘花在刀背上的钱’变成‘花在刀刃上’。”王瑜表示。如今，柏曼酒店聚焦在3至5万的中改项目套餐，以精准改造能力，解决投资痛点。

王瑜介绍，柏曼酒店建立了包含130项细分指标的评估体系，对存量物业进行“全身体检”，将其分为“留”“弃”“修”几类。

在这样的评估逻辑下，柏曼酒店3.0目前的单房改造成本已经做到控制在平均2.9万元以内，远低于标准品牌的重建成本。

柏曼在控成本的同时，也确保改造后的存量酒店产品要达到柏曼标准产品80%的相似度，以保证中档体验稳定输出，让消费者获得标准化的品质服务——柏曼酒店的一系列改造，将资源集中在消费者最敏感的“刚需项”，确保在核心体验上与标准产品高度一致。比如客房标配的独立袋弹簧床垫、恒温衡压花洒，接入智能控制系统，公区设置自助入住、自助贩卖、洗衣房等便捷服务等，补充商务出行刚需。另外，审美体验也紧跟潮流，针对存量酒店普遍存在的“风格老化”问题，柏曼酒店在视觉美学上，让老物业能够尽可能贴近现代审美。

柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店的改造就是典型，面对大堂里四根碍眼的立柱，东呈团队没有选择大拆大建，而是巧妙划分出前台、等候区、好物区等功能空间，不仅让可用面积增加10平米，客户动线也更流畅自然；客房改造更直击住客痛点，保留原有木地板与地砖，通过天花板修补、家具贴膜实现低成本翻新，卫生间里三秒速热的淋浴系统出水长达50公分，让"洗得舒心"成为提价底气，最终带动平均房价上涨30%。

平衡点二：快回报 VS 稳定价，用确定性替代“价格博弈”

投资端渴望快回报，消费端却吃够了“酒店刺客”乱涨价的苦。针对这一普遍情况，柏曼的平衡方式，是通过精细化控制成本、带来诚意的定价策略，让两者不再对立，既能缩短回本周期，又避免酒店依赖旺季涨价。

“多久能回本？”这是投资人问得最多的问题。柏曼能给出“平均3年”的答案，靠的正是作为“改造专家”的硬核逻辑，即“售价倒推成本”。

不同于“以成本倒逼售价”，即根据前期成本推算房价的传统盈利模式，“售价倒推成本”简单说，就是先算清楚“改造后能赚多少钱”，再反过来定“最多能花多少钱改造”。

具体来说，在点对点评估时，柏曼酒店就会精准测算不同城市单房日利润、年单房利润总和，以此划定改造成本红线，将单房投资成本控制在年单房利润和的±10%以内。在此基础上，“当酒店的物业租金、运营成本和酒店店长能力达到平均水平，那3年回本就不再是难题。”王瑜解释道。

这种“以终为始”的算法，让投资人心里有底。南昌西站北广场地铁站店就是例子，单房投了4万，开业后单日RevPAR超325元；另外，柏曼酒店防城港阳光海岸海景店1万元完成改造后，五一收益较改造前翻5倍，回本速度远超预期。

更关键的是，成本可控了，就不用靠旺季涨价拉收益。王瑜强调，柏曼改造后的酒店定价，比同商圈中档品牌略低，但体验差不多；比经济型酒店稍高，但床品、服务明显更好。“客人觉得值，来的人就多，投资人自然能稳赚钱”——这才是“改造专家”的价值闭环。

PART4 增长之力：“存量酒店品质改造专家”的底气何在？

存量改造不是一锤子买卖，投资人更关心“改造后能不能长期赚”。

截至2023年12月，柏曼酒店含筹建门店规模已超700家，累计入住人数突破2400万。成为许多投资人存量改造时选择的柏曼，依靠的不止是长期深耕的积累，对投资端与消费端“双性价比”的平衡，更在于其长远眼光。

未来，柏曼酒店将如何在“改造专家”的道路上持续进化？在王瑜看来，存量酒店改造赛道将长期存在，柏曼酒店也将继续围绕存量酒店改造进行深化。

从最初的1.0版本，到如今在3.0版本的基础上升级出创新版3.0，柏曼酒店一直在致力于打造更具性价比且具有中档水平住宿体验。王瑜透露，如今柏曼酒店已经开始了4.0产品的设计，其将进一步契合时代审美，在造价与回报可控的基础上，满足消费者体验需求。

柏曼酒店4.0产品的重点升级，落在了两个方向——

一是进一步做“改造友好”的酒店。

王瑜提到：“我们是一个‘改造友好’的品牌，致力于让物业残值能够实现最大化。”

在存量改造的道路上，柏曼酒店常常要比其他品牌多走一步。在其他品牌还在思考如何针对已有存量进行改造时，柏曼已开始在设计阶段考虑如何降低未来迭代成本。

“现在酒店产品的迭代速度很快，我们不能让投资人两个版本的改造里，反复投入太多成本。”因此，柏曼在产品设计中更注重预留利旧空间，如采用模块化背景墙等，未来无需大规模拆除即可更换风格。

这种设计逻辑既能减少重复改造的浪费，又能让存量酒店以更低成本完成体验升级，进一步为投资人的长期运营提供弹性支撑。

二是持续“三化”的升级。

王瑜指出，在柏曼酒店下一步的发展中，坚持年轻化、增加智能化、未来少人化的“三化”持续升级，也至关重要，既贴合消费趋势，又为投资人优化运营效率，最终实现“体验不掉档、效率再提升”的双重价值。

如今，年轻一代已成为消费市场的主力军，有机构的统计数据指出，“Z世代”占现在的出行总量的45%，“得年轻人得天下”，几乎已是行业共识，稳定触达这一群体，能保障投资人长期收益；智能化则以提升体验为核心，在柏曼创新版3.0的客房中，就已配置了可控制窗帘、电视、音乐的智能家居组件，致力于落地全智能住宿场景；少人化致力于在不牺牲体验的基础上，优化人力效率，提升员工单岗效能，在控制人力成本的同时保障服务品质。

结语

酒店存量改造这门生意，从来不是“谁都能做”，能在这条赛道走通的，关键在于摸透投资人的核心顾虑：怕改造花钱没数、怕投出去的钱回不来。

而柏曼的实践恰恰给出了解法：用“医美式”精准改造解决“要么贵要么差”的问题，用“售价倒推成本”算清回本和体验账，用长期迭代设计保障投资人持续赚钱。这些解法，刚好对准了投资人最关心的痛点，也让柏曼品牌在存量改造赛道逐渐获得越来越多的认可，在成为“存量酒店品质改造专家”的道路上越走越远。

在采访最后，王瑜也提到了对品牌未来的期望：朝着“存量酒店改造赛道投资人首选品牌”与“消费者更优体验”的目标前行。或许，这就是存量赛道最需要的答案，少点概念，多点实在的解法，让越来越多投资人，能到实现“轻投快收”。