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全球头条:年报点评24|华侨城A:业绩由盈转亏,积极推动高成本债务置换

来源:克而瑞地产研究微信号 时间:2023-04-11 19:37:16

抓销售、促回款、强周转是年度工作的重中之重。

◎  作者 /房玲、汪慧

核心观点


【资料图】

【累计签约552.72亿元,行业排名升至第35名】2022年,华侨城总计有76个楼盘及少数尾盘在售,累计实现签约销售额552.72亿元、签约销售面积266.55万平方米,分别同比下降33.0%、33.2%,整体跌幅低于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜显示,行业排名从2021年第50名上升至第35名。

【投资显著收紧,剩余可开发规模缩减近半数】2022年,华侨城新增土地储备项目5个,包括合计计容建筑面积为37.0万平方米,土地总价款为26.7亿元,权益对价14.5亿元,整体投资较2021年显著收紧。截至2022年末,累计剩余可开发计容建筑面积1151.9万平方米,较2021年末减少48.8%。

【归母净利润亏损超百亿,深陷盈利困局】报告期内,华侨城营业收入767.67亿元,同比下降25.17%;实现毛利润175.30亿元,同比减少34.64%;综合毛利率为22.8%,同比下降3.3个百分点。净利润亏损127.67亿元,归母净利润亏损109.05亿元。且合同负债大幅减少40.7%为546.7亿元,合同负债覆盖营收倍数走低至0.71,未来房地产业务营收实现保障系数较低。整体来说,盈利面临了较大的困境,后期能否回升企稳,或取决于片区综合开发模式的突破,此外也要保证新增项目的质量,确保效益的兑现。

【净负债率上升至85.9%,融资成本不断优化】截至报告期末,华侨城有息负债余额为1280.6亿,其中短期债务212.8亿,占比16.6%。同时,综合融资成本不断优化,从2021年末4.46%降至4.23%。“三条红线”指标方面,非受限现金短债比为1.49;净负债率为85.9%、扣除预收后的资产负债率为69.9%,均较2021年末有所上升。财务具备一定的稳健性,但仍需积极主动进行债务管理、改善结构,提高企业经营安全系数。

【全面启动专业化整合,积极践行精益管理】2022年,华侨城全面启动专业化整合工作,提升主营业务市场竞争力。其一是基于“开发与运营”分离原则,剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能,推动其聚焦地产开发销售业务,并通过城市公司组建提升其开发效率;其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台,与事业部形成对等关系,聚焦存量运营业务的分类管理,推动产品条线实现专业化运作。此外,华侨城还积极践行精益管理,全力推进数字化转型,围绕管理信息化、业务数字化和数字化新基建,赋能主营业务发展。

01 销售

累计签约552.72亿元,行业排名升至第35名

2022年,华侨城累计实现签约销售额552.72亿元、签约销售面积266.55万平方米,分别同比下降33.0%、33.2%。面对低迷行情和疫情冲击,华侨城作为央企,品牌吸附力具备一定的比较优势,整体跌幅低于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜显示,行业排名从2021年第50名上升至第35名。

2023年以来,市场呈现“点状回暖”迹象,但较多项目短期仍面临较大的市场压力。华侨城管理层表示将保持对市场的高度关注,合理铺排开发节奏,采取灵活价格策略,积极把握城市市场窗口机会,抢抓销售,力争2023年签约销售额较2022年实现同比增长。

2022年,华侨城总计有76个楼盘及少数尾盘在售,主要分布在36个城市。具体从销售结构来看,签约销售额主要来自一二线城市,合计占比达到78.8%,核心贡献城市包括深圳、成都、上海、苏州等。其中上海侨盈欣苑、成都信和御龙山两个项目销售额均超过60亿元。

02 投资

投资显著收紧,剩余可开发规模缩减近半数

2022年,华侨城按照“以收定投”原则,聚焦核心城市热点板块稳妥推进新项目投资。报告期内,新增土地储备项目5个,包括合计计容建筑面积为37.0万平方米,土地总价款为26.7亿元,权益对价14.5亿元,整体投资较2021年显著收紧。截至2022年末,华侨城累计剩余可开发计容建筑面积1151.9万平方米,较2021年末减少48.8%。

从剩余可开发建筑面积分布结构来看,一线城市占比1.8%,二线城市占比40.6%,三四线城市占比57.6%,2021年占比分别为4.8%、50.0%、45.2%,相较而言一二线城市合计占比减少12.4个百分比,可能会影响到未来的供应结构变化。值得注意的是,当前市场预期仍不明朗,短期内三四线城市文旅项目的去化仍将面临较多的不确定性,华侨城需积极采取措施加以应对。

03 盈利

归母净利润亏损超百亿,深陷盈利困局

报告期内,华侨城营业收入767.67亿元,同比下降25.17%;实现毛利润175.30亿元,同比减少34.64%;综合毛利率为22.8%,同比下降3.3个百分点。

具体从两大主营业务表现来看,旅游综合业务收入272.2亿元,同比下降37.2%,毛利率为24.5%。房地产业务收入493.7亿元,同比下降16.3%,毛利率为21.9%。

净利润、归母净利润由盈转亏,分别亏损127.67亿元、109.05亿元,净利率为-16.6%,归母净利率为-14.2%。亏损的主要原因在于:一是房地产市场下行,结转规模下降,且部分项目由于降价促销,利润空间收窄;二是受疫情冲击,文旅市场低迷,经营效益遇困;此外,长期股权投资、资产减值、资产处置等因素也不容忽视,2022年华侨城长期股权投资亏损额达到24.6亿元,计提资产减值损失进一步加剧,高至127.1亿元。

整体来说,华侨城盈利面临了较大的困境。同时可以发现,截至2022年末,华侨城合同负债为546.7亿元,较2021年末减少40.7%。合同负债覆盖营收倍数为0.71,低于2021年末0.90、2020年末1.08,呈走低态势,这也意味着未来房地产业务营收实现保障系数较低。对于华侨城来说,谋求片区综合开发模式的突破尤为重要,此外也要保证新增项目的质量,确保效益的兑现。

04 债务

净负债率上升至85.9%,融资成本不断优化

2022年,华侨城主动进行债务管理,通过长短期债务置换、债务规模管控等措施,推动资本结构持续优化。年内,对短期及一年内到期债务置换超过400亿元,预计节省利息约7亿元。综合融资成本不断优化,从2021年末4.46%降至4.23%。

截至报告期末,总有息负债余额为1280.6亿,较2021年末减少110.9亿元。从债务期限结构来看,一年内到期债务212.8亿,占比16.6%;1-2年到期债务335.0亿元,占比26.2%;2-3年到期债务409.6亿元,占比32.0%;3年以上债务323.2亿元,占比25.2%。两年内到期债务合计占比尽管较2021年有所降低,但仍超过四成,偿还压力较大。

“三条红线”指标方面,非受限现金短债比为1.49;净负债率为85.9%,较2021年末上升26.6个百分点;扣除预收后的资产负债率为69.9%,也较2021年末68.2%进一步走高。整体来说,财务具备一定的稳健性,但仍需积极主动进行债务管理、改善结构,提高企业经营安全系数。

05 战略

全面启动专业化整合,积极践行精益管理

2022年,华侨城全面启动专业化整合工作,提升主营业务市场竞争力。其一是基于“开发与运营”分离原则,剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能,推动其聚焦地产开发销售业务,并通过城市公司组建提升其开发效率;其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台,与事业部形成对等关系,聚焦存量运营业务的分类管理,推动产品条线实现专业化运作。

开发方面,报告期内全面完成城市公司组建,妥善化解资源分散与重复配置矛盾。各公司、事业部71个项目公司整合为22家城市公司集中管理,管理口径三级企业数量减少了69%,管理层级由4级减少为3级,人均在建面积和管理效率大幅提高。同时,根据新的业务结构,公司全面完成授放权体系建设及流程制度体系调整,推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行。

运营方面,成立旅游发展集团、商业管理公司,分别对公司旗下自然人文景区、规模以上商业的进行市场化的集中归口管理。

此外,华侨城还积极践行精益管理,全力推进数字化转型,围绕管理信息化、业务数字化和数字化新基建,赋能主营业务发展。

排版丨鸟姐

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