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买房人和南京楼市:我不知道风往哪个方向吹

来源:财经无忌微信号 时间:2022-04-14 06:23:59

经济低迷时代参加工作的90后、80后,他们没有理想。经历过泡沫经济时期的70后、60后,他们认为人生的重点在于懂得放弃,然而这些同我们都没有关系,我们只是房屋中介,我们的职责就是卖房子。

——日剧《卖房子的女人》

四月初的一个周六,走出售楼处闪耀的玻璃面墙,沉寂的夜色下,时钟指向23:15。

计程车行驶在高架稀疏的车流中,远处,灯火喧嚣的城市正在慢慢归入平静。

顾不得收拾片刻疲惫的状态,王晨(化名)打开了自己的手机,编辑并发送了一条朋友圈:

“地产打工人结束披星戴月,客户深夜复访,果断下单,果然机会总是留给有准备的人……”

之后的10分钟里,同样的图片和文案,开始在同事的朋友圈中以第一人称的形式被疯狂转载。那位深夜来客或许并不知道,自己的买房计划,在无形中催生了一场楼市的集体“云加班”。

亲眼目睹这一现象的王晨,似乎并未感到吃惊,地产人的社交媒体没有“著作权”,展示给客户的窗口里,每个人的朋友圈都是不可或缺的“重音符”。

凉润的晚风涌入车厢,黑屏的手机骤然亮起,父亲打来电话,劝慰她不要这么拼命,要保护身体健康。

应和了几句后,她挂断电话,整个人向后依靠在座椅上,沉默了很久。她没有告诉家里人,这是一个房地产市场称之为“金三银四”的重要节点,同往年灯火通明、人声鼎沸的售楼处相比,这是她一个多月以来,为数不多的加班时刻。

2022开年,宏观调控的政策,和此前频繁的暴雷,让地产行业经历了少见的“倒春寒”。

3月16日,国家统计局公布了今年1~2月份全国房地产开发投资情况,数据显示,今年1~2月份,全国新建商品住宅销售价格平均值是10141元/平方米,与去年同期相比,下降9.68%,降幅之大,自2016年以来,尚属首次。

面对时代的变化,同样产生落差感的还有南京的改善用户小陈(化名),六年前,在父母的帮助下,小陈购入了位于市区边缘地带的一套新房,尽管地理位置不算理想,但他本人却十分满意:

“当时买房只有一个想法,就是不挑地方,能摇中就行。”

小陈口中的2016年,是整座城市“为房梦窒息”的年代,去库存的熊熊烈火之下,新一线城市掀起了购房狂潮,其中南京作为首批领涨的“四小龙”,房价增幅一度全面超越北上广深,接连几月稳坐全国之首。

数据统计显示,整个2016年,南京楼市共成交新房12.8万套,平均每个月,有超过1万套住宅迎来屋主。

那一年,小陈和购房群里的网友闲聊时,听的最多的一句话是“全款优先,贷款靠边,公积金门外站。”

然而时过境迁,伴随着需求反弹的结束,市场波动的影响,加之新冠疫情的反弹,让这个“金三月”的南京楼市,正在陷入前所未有的低迷。

网房数据显示,南京3月新房成交量为5666套,同比去年3月(成交约15089套)下降约63%。

同涓滴的成交量相对应的,则是新房“蓄水池”的不断膨胀,截至3月底,南京新房待售数额已超7.5万套,库存压顶之下,即便贵为“宇宙中心”的热门板块都无法独善其身。

这一点,对于购房者小陈来说,最直观的感受就是,自己的选择空间正在不断变大,相近的价位区间里,城南、城东、江北……许多区域的楼盘,因为报名人数不达标,甚至不需要摇号。

相比六年前买房时,售楼处的爱答不理,如今市场环境的转变,让他感到惊愕。

此前,在某个售楼处留下了登记电话的他,在过去的一周里,接到了超过100通以上的电话,对方的态度也非常客气:“买不买没关系,我先把楼盘的资料发给您。”

7天的时间,他的手机里多了几十位素昧平生的网友,这几乎是工作几年,来微信新增好友数量的总和。

地产从业者们的热情,并未换来小陈的入市,反而加重了他的疑虑。

在销售术语中,有一种状态被称作“横盘”,特指某一类大宗产品价格在很长时间内维持在一个稳定的状态,消费者无法未来的利好和下跌趋势,在这种情况下,大部分购买者都会选择观望。

几天前,精挑细选了半个月的小陈,把自己看中的一块楼盘分享到了购房群里,众人七嘴八舌的争论之后,还是总结成了一句话:

“别急着买,再看看吧。”

怀揣着同样想法的购房者还有很多。

行业内,一位资深的地产分析师就表示:

“政策和疫情对购房者心理预期都有影响,他们有的考虑维持现金流保障基本生活,有的则希望再探一探房价的底。”

同购房者的逡巡相对应的,则是房企反复挣扎的姿态。

作为南京某楼盘的销售主管,许亮(化名)比任何时候都感到焦虑与压力,在这个“金三月”到来之前,他刚刚给销售部门颁布了“最严格”的着装规范:禁止任何休闲着装和浅色的袜子,所有的男销售必须时刻佩戴领带,即使是会见客户时,也不能脱掉西装外套。

用他的说法来讲:“非常时期,我们需要带给客户信心。”

聊天的档口,许亮的办公室门前,时不时有销售徘徊一阵又离去,耳畔紧贴着早已黑屏的手机,他们都是为客户的优惠要求和楼层选择来“请示领导”的,按照他们的说法,小区正在热销,好房源依然供不应求。

远处的大厅里,另一位年轻的从业者,正在不露痕迹地将客户口中的“中介”称呼转变为“置业顾问”。

“追涨杀跌是所有消费者的天性,为了保留楼市的体面,我们是在和人性对抗。”

有趣的是,这种游戏在许多资深购房者的眼中,其实并不神秘。

“互联网时代,所有楼盘的去化数据都不是什么秘密。”

对于投资者林强(化名)来说,这幕发生在售楼处的舞台剧尽管荒诞,然而却不得不继续演出下去。

“我们知道这块楼盘的去化情况,销售也知道我们知道,但我们都不会戳穿这个秘密,他们需要体面,我们不希望手上的投资贬值。”

然而,这样体面究竟还能持续多久,没有人知道。

在新盘扎堆的板块,维持这样脆弱的平衡,还要显得更为艰难。同明面上的“互不侵犯”条约相对应的,则是各大房企深陷的“抢客内卷”。

从售楼处选址的“截胡”,到看房客户的专车接送,再到凭竞对楼盘的户型图,领取精美礼品,内卷的程度正在一步步走向激烈,以至于许多开盘之初就已经“躺平”的房企,都不得不挣扎应对。

林强对于这种行为感到无法理解,他的手机屏幕上,一张放大的海报中央,清晰的印着两行加粗的大字:XXXX楼盘开售期间,在本楼盘成功认购即可抽取iphone13一台。

“搞不懂这些企业的销售部门在想些什么,内部都不稳定,谁来稳定市场的情绪?”

相比投资者们的焦躁和恨铁不成钢,最朴实的刚需购房者,仍然沉浸在城市安家的喜悦之中。

“春天之所以美好、富饶,是因为她经过了凛冬的料峭;春天也是远道而来的浪漫,四季初始,佳期如许。”

位于南京江北核心区的青奥研创园的一位业主,在社交媒体上写下了自己对“春天”的期盼。

在诗意的文字之外,全国的房市似乎随着气温逐渐回暖。

此前的两会上,多部委定调“稳地产”,银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

进入4月以来,已有包括衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、咸宁、荆门、黄石、宜昌等14城陆续松绑购房政策。

不久前,南京市两个远郊区溧水、六合均降低了限购门槛。

但比起政策端刚刚启动的“救市”信号,大多数的买房者依旧保持着观望态度。

雨花台区的一块售楼处里,条线分割的规划图上,红、绿交叉的激光笔堆叠交错。

口若悬河的置业顾问孜孜不倦地介绍着板块的区位优势,在包装过的精美话术下企图让眼前的稍显局促的买房者们安心。

对于早春三月迟来的这一幕阳光,王晨多少有些怀念:

“销售圈里以前有句话,规划规划,都是鬼话,但对于我们来说,这些话又必须要讲。”

不论是国企或头部民营房企,在购房者心中,“安全感”这一因素的心里顺位正在不断上升。

“越是难卖的时刻,安全感就越重要,前几年消费者都恨不得首付越低越好,现在那些首付一成的楼盘,已经没有几个人敢买了,所以说市场还是在进步。”

王晨的身边,很多置业顾问已经在考虑转型,而她表示自己暂时还没有这方面的计划,感觉快要支撑不下去的时候,她就看日剧《卖房子的女人》,拿里面的台词来给自己充电:

“我不是在做商业交易,而是负责客户的人生。”

故事的最后,她坚定的告诉我,如果有买房的需求,可以考虑找她:

“房子早晚都是要买的,现在的楼市价格是低点,是入手的好时机。”

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