又一千亿房企净利润腰斩！融信中国换挡，硬着陆？|年报解码?

撰文|蜜姐&编辑|凯

这是@闺蜜财经的第1021篇原创

近来，A股房地产板块逆势上涨，截至4月8日收盘，有数十只股票上涨，13只股票涨停，板块涨幅达2.44%，近一月涨幅更是达4.66%。

抄底的声音渐起。

奇怪的是房企们发布的业绩普遍却是跌出新高度。

比如，曾经因当“地王”轰动一时的千亿房企融信中国，近期发布了2021年未经审核年度业绩公告。

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今年3月，融信中国宣布更换核数师并延迟披露2021年全年业绩。

彼时，融信中国的公告中称，罗兵咸永道会计师事务所（即普华永道）已辞任公司核数师。

罗兵咸永道的理由是，针对银行回复的询证函中所述的融信中国的个别银行存款抵押，融信中国管理层须作出进一步澄清；所要求资料的提供及银行确认函的收发工作落后于计划，因此该会计事务所无法于协定时间表内就融信中国2021年度的业绩完成全部审核工作。

尽管现在融信中国已更换了审计师，但经审核的2021年度业绩将继续延迟刊发。

就目前公布的2021年未经审核年度业绩公告来看，去年融信中国的成绩很不乐观。

公告披露，2021年融信中国实现：

合约销售额约1555.2亿元，同比微增0.22%；

收益约332.84亿元，同比减少约31.09%；

年内溢利约17.26亿元，同比腰斩，降幅达50.59%；

公司拥有人应占溢利约12.95亿元，同比减少约46.66%。

房企增收不增利，甚至净利润大降，在2021年中都不少见。

但如融信中国合约销售还保持了正增长，而净利润腰斩的还是值得探究个中缘由。

公告披露，2021年融信中国的合约销售平均单价下降并不明显，不足1%；但交付建筑面积同比减少近20%，已交付物业收益更是同比减少31.93%；已交付物业的已确认平均售价同比降低15%。

2020年，融信中国已交付物业的已确认平均售价为16326元/平方米，2021年降低至13876元/平方米，与2019年（12152元/平方米）的水平差距不大。

2021年，融信中国的毛利率为10.9%，下滑幅度不足1%，但净利率仅为5.19%，同比下滑28.29% 。

图片来源|克尔瑞地产研究（特此感谢！）

2019年—2021年，融信中国的毛利率和净利率持续走低，尤其是净利率，近两年均在8%以下。

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相比万科净利润几近腰斩，管理层在年报及业绩会上的公开道歉，融信中国的公告则显得缺乏诚意。

当然，公告中还是给出了其收益减少的三点原因：

第一是前文提及的已交付物业的已确认建筑面积减少近20%；

第二，源自建筑服务的收益由2020年的11.99亿元降低至9.35亿元，同比减少约22.08%；

第三，投资物业的租金收入由2020年的1.34亿元增加至1.64亿元。

最后一点原因让人费解。

相比公告中给出的原因，净利润大幅下滑更重要的因素，或是受此前高价拿地拖累。

2016年，融信中国在上海静安区拿地一战成名，经过400多次举牌，以高达10万元/㎡的名义楼板价（可售面积楼板价14.3万元/㎡）获得了当时国内土地成交史上最贵单价地王。

同年，融信中国拿地的平均成本每平方米接近1.3万元。

此后几年，融信中国的拿地平均成本有明显降低，但2019—2021年其拿地的平均成本分别为6648元/平方米、9596元/平方米和11259元/平方米。

实际上，融信中国的业绩“变脸”，在2020年已经出现。

财报显示，2020年融信中国的合约销售额同比增长近10%，但毛利腰斩，同比下滑57.42%；年内溢利同比下滑40.71%。

2020年中期业绩会上，其管理层曾坦言，对限价政策理解不完全透彻，最终政府批的限价都远远低于其预期的售价。

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融信中国主要聚焦长三角及一二线城市。

常见的看法是房企布局这些地方，抗风险能力强，然而现实却很残酷。

由于上一轮房地产周期火热的时候，这些区域地价普遍较高，当楼市调控强调“房住不炒”后，这些区域的限价限售等调控更为严格。

曾高价拿地的房企们，不得不业绩承压。

此前旭辉控股发布的2021年财报中，曾披露去年合同销售金额得以保持正增长，原因之一是受调控影响较少的二、三线城市楼市表现强劲驱动。

所谓的地产周期也要因地制宜，不同区域及城市并不同频。

去年净利润大幅下滑，融信中国也在降低成本方面进行了较大调整，比如员工数量一年减少近3成。

截至2021年底，融信中国的全职雇员为2449名，比2020年减少了941人，员工人数同比减少27.8%。

好在债务方面，融信中国经过近几年的调整，有了明显改善。

截至2021年底，融信中国的有息借款余额为568亿元，净负债比率降低到66%。

不过，其现金短债比为0.97，扣除限制性现金后的现金短债比为0.52，短期还债压力依旧不小。

此外，受融信中国更换审计师等因素影响，国际评级机构惠誉、标普均下调评级，将其展望从“稳定”下调至“负面”，仅穆迪的评级展望为“稳定”。

对于融信中国的债务问题，或许也并没有那么乐观。

乐居财经曾在2021年7月统计了融信中国公开市场上债券数据，发现2023年其将迎偿债高峰。

当然，融信中国近两年换挡降速的大方向肯定没错，尽管从2020、2021年的数据来看，业绩方面有“硬着陆”的阵痛，但好歹如何活下去才是房企们如今最要紧的事儿。

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今日词汇：羊群效应

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