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走出自己节奏的碧桂园丨资色·曝财报⑱

来源:和讯房产苗雪艳 时间:2022-04-02 07:02:38

“我们走在大道上。”碧桂园业绩展示页末尾的一句话,彰显着碧桂园的信心与底气。

从2021年报来看,碧桂园有其自信资本。财报显示,2021年碧桂园实现营业收入5230.6亿元,同比增长13.0%,毛利约为927.8亿元,净利润约为409.8亿元,股东应占核心净利润267.97亿元。权益合同销售金额约5580亿元。销售回款保持高位,展现出较强的经营韧性。

鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面,碧桂园受到评级公司及主要金融机构的认可,在行业下行期保持评级稳定。

据悉,自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来,三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次,体现了行业下行对房企信用资质的影响。在此背景下,穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级,标普维持公司“BB+”评级,展望“正面”。

01

坚定战略 自身造血能力强劲

业绩会上,总裁莫斌表示,去年的市场波动的确是比较大的,也是近10年行业波动最大的年份。他认为这种市场的波动,也是国家为了房地产长远的健康发展做出的调控。

在市场波动中,去年至今,行业资金面持续收紧,加之多家房企债券到期迎来偿债高峰,因此,充裕的现金流是企业抵御风险的基石。报告期内,碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元,权益回款率达90%,已连续6年达到90%或以上。销售回款率高,极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年碧桂园实现正净经营性现金流,达到108.6亿元,显示出企业自身造血能力强劲。

“在房地产行业市场上行的时候,我们以销售额作为内部考核的目标;在市场平稳的过程中,我们以现金流的回款作为内部考核的目标;当现在出现市场下行的时候,我们是以可动用资金作为内部考核的目标。”变则通,以动治动,莫斌所描述的内部考核目标的变化,凸显出碧桂园面对外界变化迅速且灵敏的反应。

良好业绩背后,是碧桂园对于战略的坚定。也因为战略自信,碧桂园走出了自己的大道。在2021年度业绩会上,“高能级城市”成为一个关键热词,不少房企都表示,谨慎进入三四线城市,未来将瞄向能级高的一二线城市。不过,碧桂园用自己常年稳健的业绩证明,即便是在三四线城市,也有不少市场机会。

根据年报显示,碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业。截至2021年12月31日,公司开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县,项目总数达到3216个。数据显示,2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中,75%来自五大都市圈,68%来自三四线城市。

2021年全年,碧桂园共获取333幅土地,权益总代价约1416亿元,对应货值约4200亿元,权益比保持在85%以上。按金额计算,新获取土地中,66%分布在三四线城市,29%通过多元化方式获取土地,撬动了37%的权益货值。

但是碧桂园也并非是盲目进入任何三四线城市,而是有着自己的严格标准。总体来看,碧桂园的土储资源既丰富又均衡精准,兼具广度和深度。2021年底可售货值中,98%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;75 %位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

业绩会上,管理层表示,哪里有市场,哪里有经营的空间,碧桂园就去哪里经营。碧桂园一直追求的是好的年化回报,一二线和三四线能够各取所长。

碧桂园在2021年进一步完善了货量结构的调整,布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。新获取土地中,85%的土储聚焦五大都市圈,精准布局为未来业绩增长提供了重要保障。在2021年新增的土储中,江苏、广东、浙江的投资额超过50%,加上河南、上海、安徽的投资,合计超过70%。

02

资金向来偏好优质房企

除了业绩稳健发展外,碧桂园债务结构持续优化,财务稳健性进一步增强。截至2021年12月31日,公司现金余额约1813亿元,可动用现金储备充足;总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元,其中短期债务的占比下降至25%,现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%,相比上年底优化了10.2个百分点;加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

稳健的经营实力、较优的偿债能力,使得碧桂园获得了资本市场的认可和支持。当前,碧桂园是行业内为数不多成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。

在2021年9月份之前,碧桂园抓住市场机遇,在境内外市场发行长久期、低成本的融资工具。9月份之后,碧桂园在多方监管及投资人的支持下,也成功在境内外发行多种类直接融资工具,包括10亿元的公司债,15亿元ABS及39亿港元的可转债。2022年3月份,碧桂园在银行间交易商协会首度获批50亿元中票额度,预计将在业绩发布之后进行首发。

资金向来是偏好优质房企的。因此,尽管去年多家房企遭遇了流动性问题,但碧桂园的发展却得到了银行机构的充分支持。截至2021年底,碧桂园未使用授信额度约2615亿元。而在2022年3月,又先后与招商银行(600036)、中国农业银行(601288)广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

分析人士认为,充足的授信额度增强了碧桂园经营的灵活性和稳定性,可以更好地把握市场上所呈现的收并购等机会。

对于碧桂园在投资市场上的动态,管理层在业绩会上表示,1-3月份也在寻求一些投资机会,投资工作也在持续进行中。全年看,投资额度将控制在合理比例,根据回款情况、市场机会和资金情况而定。

不过,碧桂园将在市场筑底右侧进行投资启动。“现在,部分城市处在土地和房产市场筑底过程中,过一段时间大家也可以看到我们会在一些局部市场有一些动作。”

管理层表示,今年市场收并购机会将增多,预计未来收并购占比也会增多,收并购是碧桂园今年获取土地的一个重要方式。从去年四季度至今,碧桂园与十多个合作方就80多个项目进行了沟通,目前对其中的35个项目完成了收并购安排,未来还有30个左右已经基本谈妥。

在碧桂园看来,企业目前状态是开源节流,保现金流、保三道红线。未来,碧桂园要继续做正确的事情,以及做确定性的事情。正确的事情就是做有现金流的利润,确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。“相信我们一定能够穿越这个周期,而且能够活下去、活得久、活得好。”

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