产业地产吃有意义的“苦”

这是产城观察网公众号的第1366篇原创内容

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撰文 | 黄新云 编辑 | 王晓凤

一直想和同行以及周边圈子的朋友们聊一个话题：产业地产吃有意义的苦。

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做产业地产是要吃苦的

做产业地产还是要吃苦的，苦从哪里来？笔者认为苦从以下几方面来：

（1）信息不透明的苦

第一个苦是“信息不透明的苦”，信息不透明主要体现在三个方面：

其一，产业地产行业的边界相对模糊。我们强行把产业地产分成了片区综合开发、产业综合体和产业园区，但其实在发展的过程当中，三者其实是截然不同的领域，我们已经尽力去收缩边界，但这个边界还是相对模糊的。

其二，产业地产到现在为止是没有数据的，也鲜有真正在运营上成功的案例。

首先，从数据层面来看，产业地产行业既没有市场的数据，也没有企业的数据。市场的数据，包括基础的供求量价，企业的数据包括企业自身的规模、组织架构、管理情况，这些都处于高度非标和不透明的状态。现在全国的产业园区体量是非常庞大的，从业人员也非常多，全国的可以从地图上看到的产业园（主要指园中园和传统的工业地产项目）整个体量大约在8-10万个，但在这8-10万个园区当中也没有标准化的数据、信息评价的维度，这都是行业当中不透明现象的体现。

其次，行业当中鲜有成功的项目案例、企业案例。虽然产业园区承担着我国产业转型升级服务的重要使命，但其实大多数园区的成功还是依托于政府整体的产业服务或者区域发展的基因，真正以主动服务来实现产业增量价值的案例寥寥无几，即使有一部分这样的案例也是埋藏其中，没有被真正地挖掘出来。

其三，很多东西需要长期在区域深耕、了解书记的想法才能实现。产业地产做得好就是每个园区运营商应该像区委书记，既有区委书记的高度，又有落地的手艺活，这才是真正做得好的。但到现在为止，中国对区域经济的基本的认知、评判、发展的思路仍是相对不透明的。现在我们也在大力地推进数字化，数字化的核心其实还是使投资机会显现出来，但数字化只是投资机会显现的基础，在此之上，如何去做叠加，摆脱传统的人工手段，也是非常关键的要素。所以，总的来说，行业当中很多企业长期地去做动态的案例分析、企业解读、区域基础研究是非常必要的，这解决的就是信息不透明的苦。

（2）产业复杂性的苦

第二个苦是“产业复杂性的苦”。

产业地产有两个客户，政府客户和企业客户。看一家企业产业地产做得好不好，关键是看他有多少客户信息获取能力，有多少政府信息获取能力，是否能将信息转化到企业自身的动作上。但我们都知道，要去做客户访谈，做政府信息的了解，在这个行业当中是严重缺乏渠道的，特别是客户访谈。

其次，目前在具体的产业领域资料很杂，参差不齐，质量仍然相对堪忧。即使是同一个产业在一个地方做过相应的研究，如果迁移到其他区域，同一个产业也有千万种变化。因此，在产业复杂性面前，很多企业在做产业地产项目的时候，往往面临着每做一个项目就像创一次业的情况，所以它具备产业的复杂性，这也是苦的一个非常重要的原因。

（3）精神迷茫的苦

第三个苦是“精神迷茫的苦”。

产业地产企业，特别是在民营企业做产业地产，收入会比同办公室的同事低，但承受的压力并不比同一个办公室做传统地产的同事少。在国资体系里，整体的收入相对较低；在民营企业中不仅收入低，而且还可能不受重视。

在传统地产企业的逻辑之下，往往采用的是所谓的压迫式管理。压迫式管理当中，如果是正向的压迫比如联东，在正向压迫的过程当中，企业不以一个非常快的速度发展，在压迫的动力之下，整个企业还是在正向地向前做相应的突破。但很多企业自身的项目数量又少，又采用压迫式的管理，那带来的其实就是内卷，最终产出结果是一样的，但却要花很多时间去做PPT、做一轮一轮的汇报等，把本身可以高效完成的事情变得更低效，产出非常小，效果也并不怎么好，最后是人身心俱疲。这就是精神迷茫的苦。

如果说信息不透明的苦是相对比较轻的，产业复杂性的苦是适中的，那精神迷茫的苦，就是苦中的最苦。

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解决吃苦的关键在于

但产业地产还是要吃苦的，因为行业毕竟有很多未知领域值得去探索，去做经验总结，去做知识的继承、创新，这对中国整个产业发展是有很大的好处的。但关键是产业地产如果要吃苦，一定要去吃有意义的苦。

那什么是有意义的苦？我们认为去解决不透明的问题，去真正地突破产业方向，这是有意义的。而精神迷茫层面，很多企业已经走过了弯路，这家企业如果还要去再走一遍，这些苦的价值是不大的。我们一定要用有限的精力去吃有意义的苦，这样于社会、于企业、于个人才能有真正的成长。那如何去避免无意义的苦，去吃有意义苦？我们认为关键在于三个点：

（1）遵循产业的逻辑

第一个点就是遵循产业的逻辑。

产业最根本的逻辑是什么？用一句通俗的话来说就是“快就是慢，慢就是快”，“欲速则不达，见小利则大事不成”。最后推动整个产业发展的，一定是有这么一群人，凭着自身的专业和秉持的价值信念来实现产业突破，而不是通过简单的规划，生成目标来实现相应的突破。前一段时间看到一个消息，某大汽车又要求在什么什么节点之下一定要做成什么什么。很多企业在做产业多元化的过程当中都提出，一定要抢一个节点去完成什么事情，这偶尔做一做当然是可以的，特别是在进度可控的情况之下。但如果以此为导向来推动整个业务的发展，必然会产生非常大的问题。欧美和日韩的发展经验已经表明产业的发展不是规划逻辑，不是简单的集中力量办大事，更多的是营造一个合适的创新土壤，在合适的市场导向之下实现产业的生长。在这个过程中，政府，即有形的手，往后退得越多越好，主动干预是没有问题的，但特别忌讳的是完全地拔苗助长。

很多企业做产业地产，员工会吃苦，员工吃的苦，到最后一定会变成企业层面的投资失败，究其根本，其实就是没有遵循产业的基础规律，一直提出短期要把规模做大，短期要实现多少的规模。而产业和地产的逻辑之间最大的区别就是地产的规模是以土地资本和简单的人力推动的，但产业的规模是需要真正的专业能力在背后才能实现推动，如果没有专业能力和人才的支撑，最终造出来的一定是一堆没有用的未来要浪费的钢筋水泥。所以我们一直说，这个时代不会辜负做专业的人，在产业这条路上一定是快就是慢，慢就是快。大家一定要在专业上沉得下心，然后逐步、稳健地去做发展。我们可以看到很多企业，特别是2016、2017年杀出来的一波房企，现在大面积退场，而现在又有一批房企开始准备大干快上。其实但凡提出大干快上，都有可能是这家企业走上穷途末路，或者说走上危险发展的一个重要信号。

（2）聚焦聚焦再聚焦– 做产业的城市进入研究，就产业地产而言商务园和工业园都是不一样的

第二个点就是聚焦聚焦再聚焦。

什么叫聚焦聚焦再聚焦？最近我们在和区域上去谈一些产业咨询的合同，很多企业给我们提了一个非常有意思的课题，叫做想做城市产业进入的研究，但这个课题，从我的角度来说根本无法下手。

我们也非常理解企业提出的需求，企业从地产或者是从其他业务转到产业，它的一整套逻辑其实还是空间的逻辑。认为我既然是做产业，那这个城市当中到底哪个区域需要哪些产业？历史的供求量价是什么样子？未来在规划上是怎样的一个体现？是不是拼合一下就能实现城市产业进入的研究？这种逻辑在这条路上一定是错误的。

我们在之前的很多报告当中也提过这个观点，一定是选定自身的产业方向，以产业的逻辑去看城市，而不是以城市的逻辑看产业。如果以城市的逻辑去看产业，那么你的角色就是市委书记的角色。但从我们的视野高度和市委书记一定是有比较大的区别的，而且更关键的是即使有市委书记的决策，以这套逻辑去做一些东西的时候，最后也一定是不专业的，因为资源富集的方向会出现问题，它是散的。因为每个区域有每个区域的需求，而对于市委书记来说，他也是在每一个领域采用专业的公司来帮他做事，而不是试图用一家公司来帮他解决所有的问题。

退一万步讲，即使聚焦到产业园区这个领域，中南高科和天安数码城这两家企业研究的城市都是不重叠的。因为中南高科是做工业园，甚至再下沉一些，所以在它的市场进入研究报告当中，在浙江，它是不会研究杭州这种高能级区域的，对这种核心城市进入一定是机会性的，在江苏它是不会去专题研究产品是如何进入南京，而是通过收并购等方式机会性地去做一些工作。而对于天安数码城来说，如果整个长三角它要去做针对性进入的话，其实也就是南京、杭州、苏州、上海等一些核心城市可以进。

所以即使同样在工业地产这条赛道上，做商务园区的和做传统工业园区的，他们在城市的选择逻辑上都是不一样的。所以对于一个城市，在产业不聚焦、方向不聚焦的情况下试图去做所谓的城市进入研究，它一定是错误的。因为它不符合产业的逻辑，即使做出来，要讲清楚这个城市的发展历程、发展思路，肯定也是厚厚的一大本，甲方可借鉴的其实可能也就那么几页。写厚厚一本东西的过程，对于甲方来说，就是吃没必要的苦。如果甲方自己去写，就浪费了很多劳动力，如果委托咨询公司去写，可能会变成非常庞大的一套体系，投入大量的人力物力，最后也不一定会有非常好的结果。所以，在聚焦的环境下少去做相应的伪命题，是在产业地产发展过程中，“吃有意义的苦”命题的主导之下，我们应该去做的事情。

（3）引导正确的方向

第三个点就是引导正确的方向。

在产业地产发展过程中，无论是你的顶头上司，你上司的上司，还是直面政府的上司，直面政府的老板，他们在发展的过程中都会遇到种种的问题。比如说在一个漫长的发展过程当中，政府会心急，要求加快建设、加快招商；领导会心急，要求尽快地出成绩；而股东方也会心急，要求整个板块尽快地有收益。所以，在这个过程当中，如何做有效的协同沟通，如何帮助政府、帮助领导、帮助股东去引导正确的方向就是一套非常有学问和艺术的体系。所以很多企业，特别是一些产业地产做得好的企业，有一个非常大的特点就是管理架构极简，人员清一色用的是老板深度信任人员。职业经理人体系下的产业地产企业其实很难去做好，因为从职业经理人的角度来说，他很难去做多方的管理，他只是过来赚钱的、过来完成任务的，然后完成指标继续，不完成指标则可能就要out。但如果这个当中，夹杂了除了工作以外的个人因素，或者领导自身非常专业，那这些问题基本都可以。现在行业当中有些做得牛企业虽然是职业经理人机制，但在实际的做法当中，其实并不是真正的完全的职业经理人机制。

多方的管理，现在谁做的比较好呢？现在行业当中有一家企业，它最大的一个特点就是如果从账面上来看，并没有产生非常多的利润，但它把自身的定位定得非常清楚：如何为集团从资本层面创造估值，完成自身的使命？每年的业绩目标定的是多少？然后不断地去调整自身的战略，既有长期的又有中短期的目标。

能把自身产生的价值讲清楚，基本就实现了股东的管理。而从领导和政府的管理来说，它又能在企业自身经营的过程中不断地创造一些阶段性的亮点，虽然没有很多的利润出现，但每一个亮点都预示着它未来或者是中长期来看，一定是有相应的业务价值，把业务的价值、发展的节奏和政府的需求去做精准的咬合，来实现自身的发展，这也是非常重要的一个方向。

所以引导正确的方向也是产业地产真正实现吃有意义的苦的非常重要的一点。

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把有限的精力放在该吃的苦上

总的来说，产业地产要把有限的精力放在该吃的苦上。对于产业来说，我们每个人都很渺小，我们的时间有限，精力有限，能在产业当中实现一个领域的精通，能为整个中国的产业发展贡献一份自身的力量，哪怕是在一个非常微小的领域实现一个突破，价值就已经足够了。所以在这个基础之上，顺应产业的逻辑，聚焦和引导正确的方向，才能把有限的精力放在该吃的苦，来实现企业的价值，个人的价值，社会的价值，来实现整体的综合性的发展。

亿翰在行业的走访中，在与企业的合作中，一直倡导并引导行业共建。我们希望以战略的视角帮助企业去发声，去实现股东的管理、领导的管理和政府的管理。通过第三方的身份来帮助企业避免没有意义的苦，把有限的精力聚焦在该做的事情上，这也是我们致力发展的方向。

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