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万亿变千亿!“房企十强”大变阵背后的资管趋势 | 2022房企年报总评

来源:地产资管网微信号 时间:2023-05-10 09:41:15

作者|夏县明

编辑|梁秀杰


(相关资料图)

视觉 | 陈珍珍

责编|韩玮烨

又是一年年报季。

4月28日是A股提交年报的最后一个工作日,也是年报季的最后一个交易日。反映房地产整体市场行情的房地产指数(886057.WI)在4月26日探底2815.17点后连续两个交易日出现单边上涨,在最后一个交易日收于2899.27点,单日上涨1.37%。

今年以来,房地产板块一直处于下降通道中。而近期地产股一改往日的阴霾,出现久违的反弹行情,甚至在节后延续了上升态势,在5月5日出现量价齐升,地产股将迎“V”型反转?

股市是经济的晴雨表,地产股的反弹是否意味着2023年房企的快速复苏?先来看看2022年的“成绩单”。

图表1:房地产指数近期走势图

数据来源:Wind

千亿营收的房企减少2席,谁掉队了?

2022年,总营收超过千亿的房企有10家,分别是万科、碧桂园、绿地控股(600606)、保利发展、龙湖集团、华润置地、中海、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、新城控股(601155);而2021年的营收超过千亿的房企有12家,分别是绿地控股、碧桂园、万科、保利发展、中海、龙湖集团、华润置地、融创中国、新城控股、招商蛇口、金科股份(000656)、旭辉控股。

房企第一名易主,由绿地控股易主为万科。2021年,绿地控股以5353.9亿元的总营收位列第一,紧随其后的是碧桂园和万科。而到了2022年,万科一骑绝尘,以5045亿元的营收位居榜首,成为唯一营收超过5000亿的房企,将第二名的碧桂园(营收4308.4亿元)和第三名的绿地控股(4270.1亿元)远远抛开。

短短三年间,斗转星移,物是人非。曾经的房企巨无霸中国恒大已跌出第一阵营,近两年的年报遭“难产”,股票遭停牌,被千夫所指。而万科、碧桂园、绿地控股、保利发展近两年牢牢霸占了前四强。

图表2:2022年营收超千亿的房企一览(单位:亿元)

数据来源:Wind,睿和智库整理

金地集团逆袭,营收首次超千亿,进入前十。2022年,金地集团的总营收从上一年的956.23亿元上升到22%至1163.58亿元,名次从第13位上升到第9位;其房地产项目结算面积和结算收入分别为616.67万平方米何1091.81亿元,同比分别上升9.42%和23.56%。2022年末,金地新获取项目总投资额约368亿元,新增总土地储备约248万平方米,共进入了全国78个城市,总土地储备约5182万平方米,权益土地储备约2345万平方米,其中,一、二线城市占比约71%。今年初至今,金地集团抓住土地市场的窗口期,接连在西安、杭州、东莞、上海等核心城市获取了多宗土地储备,土地总投资额已超过87亿元。

融创中国、金科股份、旭辉控股总营收和排名下滑,跌出前十。特别是金科股份和旭辉控股的总营收分别从2021年的1105.28亿元和1079.47亿元下滑到2022年的540.04亿元和824.32亿元,分别下降51.1%和23.6%,名次分别下滑11位和2位。

排名的变化,折射出在房地产行业发展逻辑生变的背景下,房企的艰难求生与转型。

增收不增利成常态,房企纷纷开启第二增长曲线

前十强房企的盈利能力显著下滑。2022年,千亿营收房企的平均毛利率为从2021年的20.4%下降3个百分点至17.4%,净利率从2021年的11.3%下降3.8个百分点至7.5%。中海、华润、龙湖、保利的盈利能力相对较强,净利率均超过10%,碧桂园是前十强房企中唯一净利率为负数的企业,其2022年扣非归母净利率亏损60.5亿元,同比下滑122.6%。

10家头部房企的营收平均增速下滑3.6%,而净利润平均增速下滑47.5%。从营收增速和净利润增速的对比来看,10家房企全部处于增收不增利的窘境,在房地产市场面临深度调整的当下,这一现象已成为常态。

图表3:营收前十强房企的2022年营收增速与净利润增速对比

数据来源:Wind,睿和智库整理

因此,寻求第二增长曲线,转型提质已经成为头部房企的共同选择。目前来看,从开发业务向经营业务转变、租购并举、轻重结合、发展代建业务等成为它们尝试的重要方向。

这方面做得比较突出的要数华润置地和龙湖集团。

华润置地近年来在夯实开发业务的同时,商业运营业务、长租公寓业务做得风生水起。

数据显示,2022年,华润的开发业务营收为1761.6亿元,占整体营收的比例为85%,较前值下降1.6%个百分点,但足以表明其转型的意向。旗下商业运营实体华润万象生活2022年的总营收为120.4亿元,较2021年的88.9亿元上升35%,2022年66个购物中心已开业,零售额达1137亿元;截至4月底的市值为834.5亿元,在全市场排在第七名,将碧桂园、绿地控股等大型房企的市值远远抛在后面,足见其运营能力得到二级市场投资者的认可。

而长租公寓品牌华润有巢截至1季度末的累计在运营房间数为60700间,华润有巢REIT成为资本市场第一家市场化的保租房REITs。

龙湖近年来也在悄然转型。2022年的经营性收入为235.5亿元,同比增长25%,占比整体收入的9.4%,较前值上升1个百分点。

商业投资的天街、长租公寓的冠寓、物业管理的龙湖智创生活、智慧营造的龙湖龙智造,再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树,都是这种尝试的具体体现。经营性业务已经成为龙湖可持续发展的重要贡献源。

其中,由商业投资和长租公寓组成的运营业务,租金贡献稳定提升,同比增长14.1%,为118.8亿元;由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%,至116.7亿元。龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市,新增开业运营15座商场,累计开业运营商场达76座,商业整体租金增长16%至94.3亿元,5年复合增长27%;长租公寓全年实现租金收入24.4亿元,已在全国高量级城市开业11.6万间,管理规模超过16万间,仅次于万科泊寓。

除了运营业务的营收占比有所提升外,参与代建,做起乙方,成为头部房企转型的另一种尝试。

据不完全统计,截至2022年底,年报中披露发展代建业务的品牌房企已经超过60家:既包括华润、万科、龙湖、碧桂园、绿城、金地、旭辉等头部房企,也包括中原建业、众安、当代置业、朗诗、雅居乐、上坤地产等中小型房企。

不过,代建业务的营收与开发业务相比,还是“毛毛雨”。代建第一股绿城管理控股的2022年营收录得26.57亿元,对集团整体业务的贡献仅为1.9%,可见代建未来的市场空间广阔。

虽然龙头房企的经营性业务的占比并不算大,但“赚点小钱”却对房企的转型及未来的可持续发展提供了重要探索路径。

谁守住了“三道红线”?谁可持续经营能力强?

在前十强的房企中,有9家都保持绿档,只有绿地控股踩线,其剔除预收账款后的资产负债率为83.4%,超过了70%的监管值,现金短债比仅为0.57,低于1.0的监管值,为橙色档,表明企业急需融资来缓解超高的负债率。

图表4:头部房企三道红线踩线情况

数据来源:Wind,睿和智库整理

总体来看,港股房企的指标表现比A股房企更稳健。剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标表现最好的企业分别是中国海外发展(53.7%)、华润置地(35.6%)和龙湖集团(2.61),而这三家公司均是在港交所上市的头部房企。

而影响房企可持续发展的因素中,除了资产负债率等指标外,土储是影响其未来发展的另一指标。因为土地储备是房企开发的后备资源,决定着企业未来的市场占有率。

2022年,房地产行业整体出现战略收缩,前十强房企的整体土储规模出现明显下滑。数据显示,2022年前十强房企拿地总支出约8385.3亿元,相比2021年拿地支出1.3万亿元,减少7572.1亿元或58.4%。

图表5:2022年前十强房企土储值(亿元)

数据来源:公开市场,睿和智库整理

其中,碧桂园、绿地控股、新城控股的土储简直是遭遇毁灭性打击。三者的拿地金额分别从2021年的2063.1亿元、411.5亿元、723.9亿元下降到2022年的93.5亿元、25.1亿元和14.3亿元,降幅分别达95.5%、93.9%和98.0%。而这三家企业均为民企。

同时,华润置地、保利发展、招商蛇口的拿地金额分别从2021年的1375.3亿元、1882.5亿元、1190.6亿元下降到2022年的1066.1亿元、1350.5亿元、759.4亿元,降幅仅为22.5%、28.3%和36.2%。而这三家企业均为国企或者央企。

很显然,从土储数据来看,未来房地产市场国进民退的意味似乎有点浓。当然,在当前房地产处于下行阶段、房企资产质量普遍下滑的情况下,或许也只有国企能发挥集中力量办大事的优势,能托底经济。

结语

从2022年年报数据来看,房企的盈利能力普遍遭遇下滑,增收不增利是常态。而在适者生存的古老法则下,房企们普遍开启第二增长曲线,开启了从开发业务向经营业务的转型尝试。而从偿债能力指标来看,港股上市公司表现更为稳健,更具有可持续性;从土储指标来看,国企依然是市场托底的基石。

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