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世界时讯:环京楼市调查:元旦期间销量环比增长,房价仍在“筑底”

来源:证券市场红周刊 时间:2023-01-07 17:27:04

红周刊 编辑部 | 秦佳丽

作为北京的卫星城,廊坊市区、“北三县”、固安等地曾是满足北京外溢购房需求的重要城市。《红周刊》了解到,受2023年元旦假期提振、疫情管控放开等影响,沉寂许久的环京楼市近期成交量环比攀升。但相比疫情前同期水平,燕郊看房人群到访量仅恢复到彼时的四分之一。

据环京楼市的多位置业顾问近日向《红周刊》反馈,2023年元旦假期出现了一波看房小高峰,12月份固安总成交量环比攀升4倍;北三县有单个热门项目销量较此前高出10倍。不过,当地房价近期起伏不大,始于2017年的调控令让环京楼市价格渐趋腰斩后,目前仍在筑底阶段,“稳中有升”可能会是楼市支持政策发力后的主流。


(资料图)

具体到房企方面,曾经争做“环京一哥”的荣盛发展(002146)、华夏幸福(600340),近期环京项目成交额仍居于前列,不过与往年相比已大幅缩水。《红周刊》了解到,两家面临债务困境的房企在业务布局上已开始“跳出”环京,处置环京资产也成为公司回笼现金的手段之一。有业内人士就此向《红周刊》表示,华夏幸福、荣盛发展等房企进行资产处置后反而轻松,如果环京市场逐步回暖,这类房企仍然有机会重获发展红利。

固安、北三县楼市回暖

准现房项目更易出售

在环京区域从事8年置业顾问的柳松(化名)向《红周刊》表示,元旦假期前后,其所在的固安区域的住房成交量环比攀升:“疫情管控放开后,从12月18日到元旦,整个固安县城的成交量大概500套,同11月份比起来,高出4倍左右。”

由于开发商习惯每年年底促销冲刺,元旦收尾后,当地部分项目价格也环比略有恢复。“很多开发商几乎元旦前一个价格、元旦后一个价格。之前固安县城新房成交均价主要在9500元/平方米至10000元/平方米,假期结束后,在恢复原价的基础上每平米高出了二三百块钱,现在固安新房均价1万元出头。”他解释道,“每年12月份都是各个开发商冲刺的时候,会先进行一波价格调整和优惠,所以和去年同期对比的话,最近价格其实基本持平,没有太大变化。”

北京外溢客户仍是固安的购房主力。“固安与北京大兴首都机场一河之隔,高铁、高速往来也比较方便,跟北京对比起来这里的房价还在可接受范围内。”柳松表示,“与疫情管控期间客户担心工资不稳、月供还不上相比,现在客户的焦虑情绪有所缓解,愿意大胆下手,一套房首付30万元左右,从到访到签订合同,我们项目最近的客户转换率可以达到4:1。”

疫情管控放松是近期环京地带初步回暖的重要原因。尽管2022年8月份廊坊市明文取消相关地区限购限售受市场关注,但柳松认为,当地客户到访量其实跟疫情防控联系得更加紧密:“限购明确放开之初,环京楼市客户量稍微有所回升,但是成交量依旧不是特别好。10月份廊坊及周边区域开始疫情管控,客户一下子没了,直到12月份管控放开,又有了起色。”

回顾2017年出炉的“环京最严限购令”,相关非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或纳税证明、限购1套住房,当地户籍则限购2套。然而据当地置业顾问表示,在廊坊市2022年官宣松绑环京楼市前,部分地区其实早已“明里暗里”放松了限购。大厂县置业顾问陈静(化名)对此表示:“基本上2020年、2021年以后环京限购就已经陆续放开了。”

利率、首付双降也在刺激当地楼市。柳松介绍,固安10月份至今首套房、二套房的商贷利率已下调至4.1%、4.9%。这是近一年来多轮调整的结果,2022年前,当地首套、二套房的商贷利率为5.39%、6.37%。

廊坊市区置业顾问刘明(化名)向《红周刊》表示,目前廊坊市区首套房、二套房的商贷利率已下调至3.9%、4.9%;公积金贷款利率则低至3.1%、3.75%。另外,环京地区首套、二套房的首付比例普遍为20%、30%。

固安楼市成交量回升,一定程度上呈现出了环京地区的年底翘尾行情。由于元旦假期感染过峰后需求释放、前期出台的政策逐步显效,加之房企积极的推盘促销,环京部分区域在近期呈环比复苏。

克而瑞数据显示,2022年12月份,廊坊市区新房合计成交250余套,环比上涨超过100%;固安新房成交面积约1.34万平方米,环比上涨12%。

不过,不同区域也存在板块分化,例如燕郊板块由于12月无新增供应等原因,当月成交量环比下降近35%。另值得一提的是,尽管近期环京成交量呈环比回暖迹象,但仍未恢复至往年同期水平,廊坊市12月份成交量同比仍下滑约70%。三河市燕郊红福二手房经理曹月朋向《红周刊》介绍,元旦期间看房人群环比增长翻倍,但也仅相当于疫情前同期的四分之一。

多位置业顾问向《红周刊》印证了环京楼市成交的整体回升与局部分化。陈静表示,自疫情管控结束后,北三县成交量几乎全线上升,12月份到元旦期间,当地有临近地铁的单个售楼处月度成交量接近200套。这与此前形成鲜明反差,据介绍,10月份及11月份,北三县很多项目的月度成交量仅在10套~20套左右。

刘明表示,廊坊市区不同板块表现各异:“房价相对便宜的安次区最近成交量比较好,而经济技术开发区、广阳区的部分项目,元旦后到访量和成交量不如节前。”

交付时间成为影响成交量的重要原因,准现房、单价低项目更有优势。刘明介绍:“现在期房不是特别好卖,节前廊坊一波成交高峰主要是赶上一批即将交房的项目,比如安次区卖得好的大部分是现房,能够看到实体或者交房时间比较早。等到2023年的话,很多项目交付时间安排上会受影响。”

对于目前环京部分区域的成交回升,上海易居房地产研究院智库总监严跃进向《红周刊》表示,当前北京周边,包括全国其他部分城市开始呈现出积极信号。在这背后,一方面是由于楼市提振政策效果局部显现;另一方面是疫情管控放松减少了对市场交易的干扰。“城市圈的市场逻辑是比较清楚的,复苏的基础条件是人口优势和外溢购房需求,环京楼市最近几年并不好,被抑制的需求释放,反而创造了一些新的机会。”

环京房价逐渐筑底

楼市趋稳仍是主流

不过,环京楼市目前未能实现“量价”同步回升,当地商品房价格仍处于筑底阶段。据多位置业顾问反馈,环京地区房价近期并无太大起伏。

在陈静看来,目前北三县房价处于价格低点。“对比疫情前,个别区域价格下滑了大概50%至60%。”不过,由于近期持续释放的政策利好,陈静对2023年环京楼市抱有相对正面的预期,“如果‘两会’再出炉相应政策,市场基本上就稳了。”

而在柳松的预期中,由于“房住不炒”各类调控政策,接下来环京楼市价格不会出现太大反弹,只会平稳缓慢上涨:“可能均价一个月上浮一两百元、一整年上浮一两千,不会出现太大浮动。”

《红周刊》查询全国房价行情网数据了解到,截至今年1月5日,廊坊市近一月房屋挂牌均价为12527元/平方米,较12月份的挂牌价格下降0.46%;其下辖的三河市、大厂县、香河县、固安县挂牌价格近一月挂牌均价为16876元/平方米、13555元/平方米、10161元/平方米、10534元/平方米,较12月份下降0.33%、1.65%、0.41%、0.96%。

这与早年环京地区的房价神话形成鲜明对比,不少购房客经历过环京楼市房价腰斩。柳松回忆:“2016年整个环京市场经历了一波高峰,包括廊坊、固安、北三县等房价出现大幅上涨,当时固安每平米最高单价接近3万元,燕郊每平米最高4万多元。2017年环京限购令出台后,当地房价砍下一半,其中燕郊下降最多,现在单价大多在14000元至15000元。”

目前,环京楼市仍不失为一线房企的布局区域。根据克而瑞环京投资决策系统发布的2022年1~11月环京新型都市圈房企排行榜,碧桂园、万科、远洋集团等头部房企入围该环京销售榜单前列。发迹于廊坊的华夏幸福、荣盛发展也以9.64亿元、13.35亿元的区域销售金额入围该环京都市圈销售榜单TOP10。

对比2021年同期,如今的销售额缩水明显。据克而瑞榜单,2021年1~11月,荣盛发展、华夏幸福分别以62.51亿元、28.89亿元的区域成交额稳居环京新型都市圈销售榜单TOP3;而在2020年同期,两家房企在环京新型都市圈的成交额达146.16亿元、57.31亿元。

而且,为加速库存去化,近期环京区域房企降价销售并不少见。以华夏幸福旗下位于固安的孔雀城柏悦府项目为例,《红周刊》查询安居客等中介平台了解到,该项目自2022年四季度以来进行多次调价,该年10月、12月及2023年1月,柏悦府披露的参考价格依次为17000~18000元/平方米、13000元/平方米、11800元/平方米,当前参考价格较早期下降逾三成。

“环京一哥”跳出环京

出售资产成债务化解途径

作为发迹于廊坊的本土企业,华夏幸福、荣盛发展在“环京一哥”的座次上角逐多年。截至2020年,华夏幸福在环京地区(河北廊坊、张家口等)的营收占比超过五成,荣盛发展则在河北区域营收占比超过四成。

不过,《红周刊》了解到,经历了2017年环京楼市调控与2021年房地产行业深度调整,陷入债务危机的华夏幸福、荣盛发展大有“跳出”环京之势。荣盛发展近年追求“两横、两纵、三集群”项目布局,长三角地区开始成为其重要销售区域;华夏幸福表态2023年底前完成债务重组、2025年前完成向“产业新城服务商”的转型,提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务。

2019年至2022年中期,华夏幸福披露其在环京地区(河北廊坊、张家口等)的营收依次为579.79亿元、520.48亿元、186.02亿元、32.53亿元,在总营收占比55.11%、51.43%、43.08%、22.64%,昔日的主力区域营收占比逐年下降;与之对应的,其环杭州区域于2021年底的营收占比22.23%,仅次于环京。

同时期的荣盛发展在河北地区营收依次为252.85亿元、346.50亿元、188.40亿元、31.91亿元,在总营收中占比35.66%、48.45%,39.88%、22%。对比之下,荣盛发展目前在长三角区域营收逐渐提升,2022年上半年,其在浙江、安徽两大区域营收占比分别为19.69%、17.59%,营收规模紧随“大本营”河北之后;来自陕西区域的营收增长幅度最大,较上年同期增长5433%。

华夏幸福、荣盛发展正忙于债务化解与保交楼。华夏幸福近期发布的关于债务逾期、债务重组进展等事项公告显示,截至2022年11月30日,华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元,相应减免债务利息、豁免罚息金额共计114.19亿元;2022年11月1日至2022年11月30日,公司累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元。荣盛发展截至2022年第三季度负债合计约2344.80亿元,资产负债率85.33%,负债率仍处于较高水平。

《红周刊》了解到,在债务重组道路上,以股换债、债务展期、定向增发等成为两家房企的主要“回血”工具。其中,华夏幸福近期拟对旗下物业、代建平台的部分股权进行“债转股”,即债权人将以不超过400.39亿元债权换取相应股权或收益权;荣盛发展寻求债务展期,继2022年上半年成功将两笔合计7.8亿美元境外债展期后,12月份再度将一笔13.8亿元境内债展期两年。此外,两家房企将旗下多宗资产包摆上货架。

事实上,变卖资产成为两家出险房企回笼资金的便捷方式,环京资产也在其出售之列。譬如,仅在2022年12月份,华夏幸福便在“大本营”廊坊先后进行两笔资产包出售,总价款合计16.92亿元,接盘方包括大厂回族自治县国宏运营管理有限公司、固安产发产业港投资有限公司等当地国资平台,转让价款拟用作保交房等相关支出。

而在严跃进看来,如果环京市场逐步回暖,华夏幸福、荣盛发展等区域房企仍然有机会获得发展红利。“这些房企最近出售项目得心应手,其实处置完以后反而轻松,可以进入新一轮的发展期。从这个角度看,这类债务压力较大的区域代表房企仍然具备成长性,可以期待其走出困境。”

(本文已刊发于1月7日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖推荐。)

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