刘水：发布2022中国房地产上市公司研究报告

2022年5月20日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十届产城融合投融资大会”在北京隆重召开。

大家好！我代表研究组向大会发布2022中国房地产上市公司研究报告。

一、中国房地产上市公司的经营表现

经营规模方面：2021年沪深及大陆在港上市房企总资产均值分别同比增长6.8%、10.5%，分别回落了6.7个百分点，11.8个百分点，总资产规模变化主要由于受到投资力度的减弱，存货规模的快速下滑，以及销售融资受限等这些因素的影响，不同企业表现出现显著的分化，民企上半年高速发展，下半年步伐明显放慢。

盈利能力方面：由于高地价以及限房价等双重因素的挤压，企业的盈利能力明显减弱。沪深以及大陆在港上市房地产公司营收均值分别同比增长了15.5%、17.7%，营收增速略有增加。沪深及大陆在港上市的房企净利润均值同比分别下降了41.6%，18%，增速较上年减少38.2个百分点和19.2个百分点，增速下降幅度很大。2021年在新冠疫情和房地产行业进入深入调整期的大背景下，房地产上市公司普遍严格管控三项费用率，沪深以及大陆在港上市的房企三项费用率均值分别为12.3%和12.4%，分别同比下降了0.5个百分点和0.7个百分点。从周转速度来看，上市房企的存货周转率总资产周转率均有所提升。

财务稳健性方面：行业均值全部达标，具体来看，受融资监管趋严和“三道红线”影响，房地产上市公司的负债规模再度缩减，负债率下降。沪深及大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为71.0%、76.7%，较上年均下降0.2个百分点；剔除预收账款后的资产负债率分别为64.4%、69.5%，较上年下降0.2、2.0个百分点；净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比下降4.6、0.3个百分点。在市场下行叠加融资偏紧的情况下，现金流呈现出净流出，由于去年全国商品房销售额仍然保持了正增长，上市房企的经营活动净现金流仍然是正增长，沪深及大陆在港上市房企经营活动产生的现金流量净额均值分别为40.1亿元、21.2亿元，较上年分别增加了2.3亿元、8.8亿元。

股东回报方面：上市房企受市场下行的影响，每股收益水平持续回落。具体来看，沪深上市房企每股收益水平均值为0.31元，较上年下降了45.2%，大陆在港上市房企均值则为0.68元，同比下降26.9%，受业绩下滑的影响，上市房企经济增加值持续下行，2021年沪深以及大陆在港上市的公司EVA均值分别同比下降了44.1%和40.2%，下降幅度均超过了40%。

市值管理方面：由于市场进入下行周期，行业整体市值持续下降。在政策调控叠加市场下行，上市房企市值持续走低。沪深上市公司市值均值同比下降了10.8%，大陆在港上市房地产公司市值均值同比下降32.9%。A股上市房企中将近七成、港股上市房企中接近九成的企业市值表现为下跌。

二、中国房地产上市公司投资价值展望

特点一：房地产板块振荡下行，估值仍有提升空间。具体来看，上市房企去年平均市盈率都有明显的下降，进入到2022年受房地产政策边际调整放松的影响，未来房地产销售有望回暖，上市房企的市值有望进一步提升。具有永续经营能力，拥有融资优势企业，并且在多赛道具有较强竞争力的企业更受资本市场青睐，这类企业具有较强的投资价值。

特点二：产城融合，有较强产业发展能力。这些企业聚焦区域优势资源，聚焦战略性新兴产业，高效配置产业用地，着力打造专业化、特色化的项目，深耕产业链数字化渠道赋能招商，具有较强的投资价值。

特点三：产城融合，有较强的经营能力。这些企业经营规模持续提升，盈利能力持续增强，融资能力强，财务状况比较稳健，负债率比较低，这类企业也具有较强的投资价值。

2021年，在疫情反复、房地产密集调控情况下，房地产市场出现了上半年高热下半年转冷的态势，房地产上市公司的业绩出现了近年的最低点，行业出清和优胜劣汰在市场下行周期更加显著，优秀房地产上市公司凭借卓越的投资开发能力和良好的财务基本面，表现出更强的稳健性。进入到2022年，疫情多点散发，宏观经济面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产政策正在边际调整改善，目前房地产市场仍在底部振荡，上市房企要增强风险意识，趋利避害，以高度的市场敏感性和前瞻性把握城市轮动机遇，推动产品和服务的优化，实现业绩的稳步增长，彰显出高投资潜力。

以上就是成果汇报。谢谢大家！

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