环球热议:2022年中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告

为持续性地监测中国酒店市场的投资动态与趋势，并为行业投资者提供切实可依的市场数据与趋势参考，浩华携手国际和国内各主要酒店管理公司，依托厚海数据平台，每半年度发布《中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》。此次为浩华的第十六次品牌签约报告发布。

本文仅部分展示报告内容看点。

《中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》旨在从签约数量、定位层级、落位区位、开发体量、开发类型、管理模式等多角度为投资者提供中国酒店开发的趋势性展望。截止本报告截止日，参与统计的酒店集团公司达到了29家，更加全面地呈现了中国酒店市场投资格局的变化。

【资料图】

自2020年开始本报告统计所涵盖的酒店管理公司数量大幅增多，为了确保统计数据的可对比性，我们在本报告的主章节延续了2020年之前的统计口径：即以2020年前加入统计的酒店管理公司为基数，对其酒店历史签约情况进行分析。而在2020年之后加入统计的酒店管理公司，我们在本报告附件中将其数据一并纳入考量，汇总分析，以为行业提供更多维度的资讯参考。

2022年，中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约量为526家，同比下降28%，为近五年来历史最低水平。从增长率看，2018年至2022年酒店签约量的五年复合增长率为-2%。尽管2021年签约量实现了后疫情时期的逆势回暖，但整体签约增长率自2018年起呈现波动下滑的态势。

回顾2022年，地产「三道红线」调控政策的效力凸显，作为酒店投资的传统主力军，各大房企在投资酒店领域明显采取收缩策略。再者，中国高速发展的经济基底逻辑已发生改变，从高速转向高质发展，投资市场势头已渐缓。此外，俄乌冲突引发世界变局，波及多边贸易体系；疫情跌宕反复，全球供应链遭遇了严重的供给冲击；美联储加息导致经济增速放缓，引发资本市场剧烈波动。尽管在「动态清零」政策下，过去一年国内疫情形势总体平稳，但作为文化和经济中心的北京、上海等地疫情反复，使得国内整体经济的恢复受到显著冲击。2022年，酒店投资市场在经济环境和旅游市场的寒冬中面临严峻考验。

2022年中档及以上各定位层级的酒店签约量较去年均有所下滑，其中奢华及超高档酒店的降幅较高，分别为-42%和-39%，其次是高档（-30%）和中高档（-29%）酒店，中档酒店同比降幅（-25%）最低。

作为一直以来推动签约量上涨的主力，中档酒店的签约量（275家）本次也大幅下落，跌至疫情以来的最低水平。中档酒店基于健康投资回报驱动的商业逻辑使得投资主体在经济环境不确定时通常采取更为审慎保守的投资态度，暂时观望市场形势或直接搁置投资计划。尽管如此，从各定位层级的占比来看，中档酒店签约量依旧超过半数（52%），相比2021年的占比甚至小幅回升。对比投资门槛更高、回报周期更长的高奢酒店，中档酒店广大坚实的需求基础使其投资降幅相对更为可控。

国内旅游业伴随着2022年底「新十条」的颁布迎来了疫情三年来最重大的根本性转机，酒店投资市场也逐渐迎来复苏。但总体而言，经历疫情重大洗礼后的中国酒店市场，投资理念更趋理性，投资技巧越发成熟，市场投资高峰期已明显步入退潮时期。

对比最近五年签约酒店的城市分布情况，一线城市的签约量占比基本维持在12%左右。2022年一线城市在投资总量收缩的大环境下，签约酒店数量下滑到60家，其中有近四分之一源于物业改造签约。与此同时，二线城市2022年签约量为214家，较去年减少近24%，然而相比其他层级城市，二线城市占比略有回升。多元化的酒店产品开发、产业迁移、和区域经济建设带动二线城市发展，使其酒店市场的长期需求前景看好，尤其是一些具备优质增量空间的新晋强二线城市，其签约量直逼、甚至超过了部分一线城市。

自2020年起，三线城市及以下城市签约量占比超过二线跃居榜首。2022年三线城市签约量为227家，其中中档酒店占据了半壁江山。随着国内新型城镇化的深度推进以及各大酒店管理公司加大对下沉市场的渗透，基数庞大的三线城市作为投资增量主战场的地位越发明显。然而，由于三线及以下城市市场受限于经济规模总量及经济水平，酒店市场缺乏价格深度，更多签约为经济型市场产品的向上升级，以中档酒店签约为主。

在一线城市中，2022年北京酒店签约量达到20家，近五年来首次同时超过上海和深圳，跃居成为2022年签约数量最多的一线城市，较去年同期增长5%。在核心城区土地资源紧缺的客观条件限制之下，北京的新增签约主要来自非核心城区的中档及中高档酒店，以上两个定位的新增酒店占比超过八成。尽管疫情期间北京酒店业绩景气指数持续位居一线城市末位，但基于北京优秀的需求基础及可控的酒店投资增量与存量更新，投资者持续看好北京酒店市场。

相比之下，在后疫情时期经济复苏疲软的背景下，上海、深圳及三亚的签约量都有不同程度的下降。而广州市场实现小幅增长，签约量达到了13家，较2021年增长30%，主要得益于在粤港澳大湾区重大利好政策激励下的中高档及高档酒店品牌的发力。

重点二线城市中，成都在2022年以26家酒店的签约量领跑二线城市，同比增长率13%。其中，中档及中高档酒店占比超四分之三。作为西南地区的核心城市，成都「双核发展，一城多市」的规划有利于酒店业版图的拓展。天府机场的建成、高铁出川通道的建设等一系列交通规划的推进，以及打造“国际会展之都”的会展业政策，使得南部天府新区的酒店市场得以快速拓张。

长沙（18家）、武汉（16家）和苏州（15家）的酒店签约量也呈现出逆势上涨的趋势，相比2021年分别增长29%、33%和114%。长沙作为华中地区的「门户城市」之一，旅游休闲标签特色鲜明，城市营销能力强，吸引投资者目光；而苏州在长三角一体化、苏南国家自主创新示范区、苏州工业园区产业升级和扩建等众多利好因素的刺激下，签约量有显著提升；苏州签约酒店主要以中档及中高档定位产品为主，布局围绕交通枢纽、产业园区及新建综合体项目展开。

目的地酒店签约数量持续走低，2022年签约量仅为25家，较去年下滑52%，与疫情前（2019年签约酒店59家）相比，差距甚远。在地产下行的大环境下，依托地产开发的文旅项目投资逻辑发生了明显逆转。高昂的开发资金门槛也使得投资商在经济环境不明朗的情况下观望情绪浓郁。此外，2022年目的地酒店运营业绩受创明显，创下疫情以来最低表现。在这样的大环境下，投资者对目的地市场的投资慎之又慎，签约量大幅下跌。

在目的地市场全面萎缩的情况下，西南市场签约量为8家，在各个区域中最高，占总目的地签约量的近三成。以资源为驱动，西南地区多变的地貌环境、丰富的生物资源和多样性民族文化，为目的地产品的开发奠定了优秀的基底禀赋。尽管疫情反复导致2022年业绩影响明显，但三年疫情期间西南一众目的地的崛起也使得投资商看到长期投资的机遇所在，因此西南目的地市场投资总量尽管有所下滑，但相对坚挺。

从2022年签约酒店的地域分布来看，长三角地区酒店签约量为115家，虽然较去年同期减少了23%，但仍然领跑全国，可见其雄厚的经济基础和优渥的自然资源禀赋为酒店投资开发带来持续动力。

华中和渤海湾地区酒店签约量紧随其后，分别为79家和78家。这两个地区的酒店签约量近半数集中在区域的核心城市。华中地区主要靠长沙和武汉，而渤海湾地区主要靠北京、济南和青岛辐射带动众多中低线城市。同样地，在粤港澳大湾区政策的战略加持下，珠三角地区享有城市群一体化发展的巨大红利，在整体经济下行的环境下，酒店签约量依然有66家，接近疫情前2019年（70家）的水平，占总签约量的13%。西南地区的头部效应更加显著，成都和重庆两地的签约量占据了西南市场（64家）的半壁江山。

2022年酒店签约项目中，新建酒店为445家，虽然较去年同期减少23%，但仍然为市场主导投资类型，占比超过8成。

对比各层级城市，随着城市层级的提高，市场发展愈发成熟，翻新改造及其他存量更新酒店数量也随之提升。土地资源稀缺及存量酒店逐渐进入衰退期催生酒店产品加速迭代更新以充分释放物业价值。从数据看，一线城市翻新改造项目占比22%，在各城市层级中占比最高，与疫情前2019年基本持平（占比23%），存量改造趋势较为稳定。

从签约品牌的定位层级分布来看，由于品牌标准相对简单且能够适配多样化存量空间，中档及中高档酒店成为近九成翻新改造项目选择的签约对象，是消化存量物业的绝对中坚力量；而在新建投资中，高档及以上定位占据半壁江山。然而总体而言，在经济增长下行、地产红利消退与市场周期性供给过剩的背景下，酒店业已步入更为理性务实的开发周期。

回顾过往五年的客房体量变化，可以看到150间客房以下的小型签约产品占比不断攀升，逐渐挤压150间至300间客房的中小体量和300间客房以上的中大体量酒店产品的空间。2022年，小型签约酒店产品已经超过半数。

首先，由于市场新增签约的产品定位仍然以中档及中高档为主，而泛中档产品的产品类型又以精选服务为主，专注客房运营，精简配套设施，以助力酒店产品经营效率的提升，小体量酒店的占比自然有所提升；其次，在市场暂时性供给过剩的环境下，为减轻开发和运营压力，充分利用有限空间，提高坪效，投资者在新建与改造物业时也在主动控制规模，谨慎把控投资强度；更重要的是，随着酒店投资回归商业投资本质，疫情催化推动行业进化调整，投资者愈发以市场需求为驱动，投资更趋务实，因此各层级酒店的平均客房量均呈现出波动下降的趋势。

就管理模式而言，特许经营模式仍占据市场主导且影响力不断扩大。2022年，伴随着特许经营模式的主力泛中档酒店签约占比的回升，特许经营模式比重亦迅速提升，在2022年占比达到了73%。

从定位层级分布来看，特许经营模式持续向高档渗透。一直以来，高档市场主流品牌的管理模式以委托管理为主，而以客房运营为主的中档品牌，由于其运营门槛相对较低，因此率先开启了特许经营的管理模式。在2022年签约的中档品牌中，超九成的酒店选择了特许经营模式。值得注意的是，2022年新签约高档品牌中有四成采取了特许经营模式，超高端签约中特许占比也达到了16%。随着中国酒店市场越趋成熟，酒店业主经验更趋丰富，特许经营将持续加大在高奢层级层级的渗透率。

总体而言，在经济大环境下行、地产调控政策效力凸显、国际形势复杂、国内疫情多点爆发等多重负面影响下，2022年酒店签约数量大幅回落，投资市场受挫严重。但值得行业关注的是，2022年中国酒店市场投资签约所呈现的发展趋势也昭示着中国酒店投资市场愈发成熟理性。当时代红利的浪潮逐渐褪去，中国酒店行业将在各位同仁的携手努力之下，洗尽铅华，重新出发。