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全球信息:最高跌40.5%!这两年深圳哪些小区房价回调最猛?

来源:大胡子看深圳微信号 时间:2022-11-18 15:27:52

深圳业主,正在经历最痛苦的时刻。

根据乐有家最新的数据显示,现如今每10个深圳业主就有1个业主在卖房;

而如果你登上链家看一看,发现挂牌的房源已经突破4万套了。


【资料图】

去年这个时候,挂牌的房源才3万多套,一年过去足足多了一万多套。

为什么深圳业主突然之间开始大量抛售此前最被看好的深圳房产?

归根结底,是因为深圳房价开始跌了。

我相信大家看到现在的市场行情,肯定都认可深圳房价跌这个事实,但是房价跌了多少,尤其是每个小区具体跌幅如何,却完全不清楚。

因为指导价出台之后,市场价格完全是摸瞎状态,根本查不到数据。

最近深圳总算是出了一个楼市报告,里面整理了从去年到现在深圳房价跌得最狠的小区。

我看了一下,发现这一轮下跌,全深圳跌得最狠的小区,不是高价的网红小区,反而是豪宅小区——华侨城的香山里花园。

这个小区楼龄比较老,但属于正宗的豪宅产品,户型面积段都在150㎡以上

香山里花园从去年开始到现在,房价跌了40.5%,基本上成交价跌了一半。

最近一套成交单价只有5.7万/㎡,而指导价单价都要7.9万/㎡,成交价比起指导价都低了不少。

排名第二的是罗湖翠竹片区的金丽豪苑,降幅大约为35%,

然后排名第三的有华侨城的波托菲诺纯水岸和福田的园岭新村,跌了32%左右。

除了上述提到的小区之外,其实还有一些小区的跌幅也非常大,文章篇幅有限,不能全部写出来。

如果想了解深圳还有哪些小区不跌幅很大,或者想知道自己关心的小区近一年的跌幅多少,可以扫下方二维码,免费领取资料报告详细了解。

我仔细地看了报告之后,发现近一年降价最狠的小区,主要有4个类型。

下面我就来总结一下具体有哪些类型的深圳小区降价最猛,大家最近考虑入手二手房的时候记得避开这些小区。

1.老豪宅

代表小区:纯水岸 香山里花园 半岛城邦

降价最多的前三个小区中,有两个都是楼龄比较老的豪宅。

香山里花园楼龄将近25年,是华侨城片区中比较早的豪宅盘;

而纯水岸是华侨城标杆的小区,一共分为十六期,最早的一期是1999年建成,也有超过20年的楼龄。

这一类豪宅小区,不仅楼龄比较老、成交数量也很少。

因为楼龄影响,这一类小区成交总价相对其他豪宅盘会低不少。

比如香山里,170平户型最近成交总价大概1400万,对于普通刚需来说这个价格遥不可及,但在深圳的豪宅市场上看,这个总价其实并不突出。

一些豪宅新盘的价格也是在这个价位,比如前海的万科臻湾悦,比如天健悦湾府。

对于豪宅买家来说,地段上看,华侨城是老豪宅区,前海是未来的豪宅地段,

未来豪宅地段有价格相当的新盘,谁都会愿意多考虑一下新盘,尤其是老豪宅盘地段优势在逐渐削弱的情况下。

因此,在深圳,并不是所有豪宅小区价格都那么坚挺。

和普通的商品房一样,豪宅中的老小区也会受到市场冲击。

2.名校学区房

代表小区:金丽豪苑 园岭新村 长城大厦

名校学区房跌幅位居前列不让人意外。

集团化办学加上多校划片等政策出台之后,对顶级学区的学区房是一个实质性的打击。

除了学位因素之外,还不能忽略楼龄。

由于名校多在关内,尤其聚集在罗湖和福田,因此这些名校学区内的小区,楼龄都是老爷爷级别的,多数都是楼龄超过20年甚至30年的小区。

跌幅最高的金丽豪苑,深中学区,是2000年建成的小区;

圆岭新村,是深圳最早的公务员福利小区,园岭实验和园岭外国语学位,1983年的小区。

长城大厦,百花小学深实学位,1989年建成。

长城大厦小区

更糟糕的是,当初为了学区买这一类小区的业主,买的都是小户型,通常在50㎡以下,没有了学区光环彻底沦为老破小。

可是,这一类学区房老婆小比普通老破小更惨,因为当初房子价格高,所以跌幅要比一般老破小高,最后才能成交。

3.关外次新盘

代表小区:龙光玖龙台 京基御景印象家园 中海康城

第三类大降价的小区基本都在关外,主要集中在龙华、光明、宝安、坪山、龙岗这些区域,属于过往二手市场里比较受欢迎的次新盘,楼龄都在10年以内。

前几年深圳新盘供应很少,所以这一类次新盘担当起了“新盘”的角色,当仁不让地成为市场上的当红炸子鸡,价格也在无形中被推高,甚至是推至虚高。

最典型的例子就是光明中心区的龙光玖龙台。

最高峰成交单价达到8-9万/㎡,现在正常88平户型已经有大半年没成交了,半年前的成交单价只有6.9万/㎡。

最近两年因为深圳关外区域的住宅供应太多了,新盘扎堆,对次新盘的冲击很大,加上指导价出炉,这些次新盘的报价和指导价每平米往往有2-3万/㎡的价差,

买入成本越来越高,关注度自然会转移到同地段的新盘,业主不大降价卖不出去。

4.网红地段的网红盘

代表小区:诺德假日花园 华润城

第四类就是那些西部网红板块的网红盘,主要集中在前海、大冲、宝中这些区域。

诺德假日花园小区内部

这些小区和第三类一样,多数都是楼龄比较新,然后在上一个上涨周期涨幅过猛,如今在新房供应和指导价的双重夹击之下,去化越来越难。

大冲的华润城是一个典型,过去成交单价大概在15-16万/㎡左右,最近成交的一套单价已经跌到10万/㎡,成交价格比指导价还低。

上面我总结了四类当下深圳跌得最猛的楼盘,大家不了解当下深圳市场的话可以参考。

最后,我想分别给深圳市场上的买家和业主一些建议不同类群。

首先是业主,前几天,我们写了一篇文章,观点就是当下业主非必要别卖房,没看过的可以点击原文看一看。

此刻这个阶段,是市场信心低迷的阶段,情绪会让很多人丧失掉对大趋势的判断,长期来看,深圳的房产还是国内最优质的资产。

如果你真的非常需要现金流,没办法只能卖房,那可以选择出手;

但如果不急迫的话,请坚持长期主义。

一方面你现在卖房的收益不高,另外一方面从资产配置角度来说,贱卖相当于浪费了一个重要的资产。

对想要买入深圳的买家来说。

第一个建议是掌握市场最新最准确的信息,只有跟踪到最新的市场数据,你才能知道现在具体行情的走向,不会被情绪影响判断。

我们这边整理了深圳最新二手成交价格的数据,想要了解你所关注板块周边二手房最新价格,可以扫码免费领取,及时了解最新市场成交信息。

第二建议是多看看新房,现在新房价格应该是深圳最近几年的最低谷,很多盘优惠折扣之后首付在100万以下,对刚需而言价格很友好。

当然,我认为看过之后可以根据自己的情况做决定,未必一定要买,但是基本情况要了解。

-end-

本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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