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世界热文:新政来了!东莞开始鼓励降价?

来源:大胡子看深圳微信号 时间:2022-11-10 17:40:21

昨天,楼市政策大户东莞又有新动作。


(相关资料图)

东莞住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知(东建房〔2022〕22号)》

全文件最重要的就只有一段话:

开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售,网签销售价格不得高于房屋申报价格,且比申报价格下浮不超过15%(含)。

简而言之,就是房源的现实售价不能低于备案价的85%。

看起来,好像是东莞新房限跌令,但联系之前的政策,你会发现,这压根不是限跌,而是东莞在放开限跌门槛。

因为在此之前,东莞的新盘只能下浮10%,现在反而是15%,实际上是增加了下调的幅度。

也就是说,现在官方的态度不是排斥你降价,而是鼓励你开发商多降价卖房

而且,文件后面还加了一句:

已办理预(现)售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的,自取得预售许可证(或现售备案证书)之日起满360天方可上浮调整,上浮幅度不超过5%(含),满180天方可下浮调整,下浮幅度不限。

重点在满180天方可下浮调整这一点。

前面的限跌15%,是确定备案价之后的要求,而180天之后才能下调的,是指的备案价。

也就是说,你开发商想降价,一个选择是现在降,但降价幅度最多是备案价的15%,不能超过这个限额;

另一个选择是等180天之后,申请调整现在的备案价,那时候就可以不限降价幅度!

当然啦,说法上是说下调幅度不限,但是实际上备案价还是得官方同意才能通过。

但相比前一种,选择第二条途径的开发商,降价权限明显更大,唯一缺点是周期上要等半年罢了。

看得出来,东莞现在对新房降价异常的宽容,完全改变了此前官方稳房价的角色定位。

不让房价涨,这还好理解,鼓励降价,这是什么道理?

如果你了解最近的东莞的楼市,就会明白其中的逻辑。

合富数据显示,

10月份东莞的新房成交只有2885套,环比9月份下降了25%,同比去年也减少了34%,

连续两个月的成交量正增长的行情结束,刚刚积累起来的楼市信心也迅速流失。

要知道,10月份东莞新房市场上,东莞南城的网红新盘华润万象府和华润置地中心(润府)刚刚入市。

网红盘都带不动东莞新房市场的成交,这就是东莞市场当下的现状。

如果从全年的成交来看,东莞今年前10个月的成交量是2008年以来最低的......

库存方面,东莞10月份东莞一手住宅库存面积379万平,环比增长了3%,更值得留意的是去化周期,东莞10月份的去化时间上调,回升到了9.8个月,环比9月份增加了1.1个月。

以前的新房都是稀缺宝贝,现在反而是越来越难卖。

在这种大行情下,开发商加码降价是可以理解的,深圳如此,东莞也不例外。

所以现在东莞新房市场上出现了不少新盘价格打骨折的现象,有些新盘的价格甚至开始接近拿地的地价。

比如凤岗一项目,楼面价2.5万/㎡,现在售价单价3万/㎡,

比如寮步的南山悦府,楼面价23750元/㎡。目前特价房售价只有2.4-2.7万/㎡

凤岗的保利招商锦上,一开始定价是4万/㎡,现在价格跌到了3.2万/㎡

就连临深的长安新盘——一湾云璟,刚开始价格4.1万/㎡,现在部分房源也跌到了3.7万/㎡。

东莞的新房市场太卷了,不仅新房项目多,而且项目同质化严重,刚需盘太多,比如塘厦,光一个镇区就有9个在售的项目,基本都是刚需楼盘,房企之间面面相觑,价格战是不可避免的。

而且别说新房了,东莞一向比较热闹的二手房市场,也遭遇滑铁卢。

从9月份开始,东莞二手房成交已经连续两个月下跌,以往东莞的二手市场,最受关注的板块就是松山湖。

而现在松山湖核心的几个二手楼盘,价格下跌幅度都在20%左右。

万科虹溪诺雅,10月份成交价相比去年3月份,下跌了21%;

保利红珊瑚,下跌了19%;

万科金域松湖,下跌了24%

锦绣山河,成交价相比高峰期更是直接下跌了250万......

在这样的市场下,给太多限制反而不利于房企的生存,还可能会导致更多房企躺平,

如今用政策给大家一个降价的正当理由,只要降幅控制一下,对楼市平稳可能还更有帮助。

除了东莞之外,我知道大家都很关注其他临深城市比如惠州、佛山、中山和珠海这些城市的楼市市场。

这些城市我们最近都有同事考察,想了解这些城市最新的市场行情,直接扫码添加微信咨询。

和深圳一样,东莞已经过了普涨周期,2020年那个怎么控都控制不住猛涨的城市一去不复返。

从过去的历史来看,东莞的市场行情,很难跳脱于深圳,

深圳如果楼市信心不能恢复,即便东莞有再多的手段调整楼市,也不会发挥太大的作用。

如今深圳已经开始重视保障房体系,价格和市场会逐渐平稳,东莞的市场短期内也不会有大的波动。

现在东莞是一个相对的价格底部,如果长期有意向入手东莞的朋友,其实当下是近几年来最好的时机。

当然每个人的预算情况不一样,未必就一定要选择东莞,全国还有不少价值城市也是不错的选项,我们最近整理了一份全国价值城市的详细名单,想领取的话可以扫下方二维码,将名单私发给你。

-end-

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