武汉长沙卖豪宅，刘益谦逆势入局房地产

武汉的豪宅榜单上，一位“新面孔”——宸嘉100与武汉天地云廷、绿城武汉黄浦湾、华润武汉瑞府齐头并进。

宸嘉100是宸嘉发展首个住宅项目。克而瑞数据显示，今年1-9月，宸嘉100项目在武汉千万元级大平层销售榜位列第一，成交均价约为5.6万元/平，套均总价1512万元。

近日，同样定位豪宅项目的宸嘉·嘉臣道为长沙楼市带去了久违的热闹。首次开盘客房比达1.5，触发了摇号机制，去化率约90%，并创下当日销售额约5亿元的业绩。

【资料图】

房地产行情低迷之下，宸嘉发展还因逆势拿地而备受市场关注。中指研究院2022上半年房企新增货值排行榜上，宸嘉发展以154亿元的权益额位列第15位，成为地产界的一匹黑马。

名不见经传的宸嘉发展究竟是什么来头？“源于香港，总部位于上海外滩”，公司宣传文案如此介绍。多家媒体报道称，宸嘉发展的实际控制人正是新理益集团、天茂集团(000627)、国华人寿董事长刘益谦。

宸嘉发展逆势入局房地产

宸嘉发展2020年成立于香港，业务板块包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营和物业管理，设有上海、深圳、武汉、成都四个区域公司和一个项目管理中心。

记者梳理发现，宸嘉发展的多个项目均由国华人寿输出而来。

2017年的武汉首场土拍中，国华人寿全资子公司武汉平华置业有限公司以32.6亿元竞得武汉江岸区二七沿江商务核心区南二片地块。

该地块土地用途为住宅、商服、公园绿地、文体娱乐，规划总建筑面积40.24万平方米。其中，居住建面约9.98万平方米，商业建面26.36万平方米，文化设施及配套建筑规模为3.9万平方米。

根据要求，竞得人需在地块内建设标志性商务办公塔楼，且建筑高度不低于300米。此外，竞得人还须持有70%以上的商办物业，10年内不得对外销售转让。须承诺引入不少于3家“一行三会”颁发经营许可证的全国性金融机构的区域总部或控股子公司，另外还必须引进至少一家世界500强中的金融机构的区域总部。

上述地块正是宸嘉100项目和国华人寿总部规划所在地。

一位负责二七滨江片区的链家销售经理对记者表示，“宸嘉没有太多豪宅甚至住宅的开发经验，还不具备品牌效应，愿意买单的购房者信任的是国华人寿的实力。”

近两年，国华人寿通过旗下国升置业将宸嘉100项目股权转移，最终出让给宸嘉发展开发。与此同时，宸嘉发展的另一武汉项目长江新城康养综合体，则是国华人寿2020年在武汉江岸区所拿地块P（2020）072号，总价23.38亿元。

10月12日，国华人寿将旗下武汉国荣置业有限公司（下称“国荣置业”）60.8%股份转让给宸嘉发展（武汉）有限公司，国荣置业系宸嘉100开发商。

此外，宸嘉发展在上海代建管理普陀桃浦养老项目、上海虹口北外滩项目，前者是国华人寿国际康养中心，后者又名上海虹口国华人寿金融中心，意在打造“北外滩CBD国际商务新地标”。

宸嘉拿地、接盘、旧改动作频频，同样引人瞩目。今年6月1日，上海开启年内第一批集中供地，宸嘉发展便联合惠州奥林匹克置业拿下了普陀长风社区地块，成交价接近64亿元。

今年10月，长沙嘉臣道楼盘开启认筹。该楼盘是宸嘉发展接盘长沙月亮岛板块最高限价项目阳光城(000671)江天悦更名而来，试图在长沙复制一个类似武汉宸嘉100的豪宅项目。

除此之外，宸嘉发展还接手了深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围多个旧改项目。

这些旧改项目此前是闽系房企福晟集团持有。2019年，福晟集团陷入债务危机，将65％股权转让予国华人寿实控的上海霁达投资管理中心（有限合伙）（下称“上海霁达”）。2021年，上海霁达退出，宸嘉深圳公司进入。

业内人士分析，宸嘉发展的运行逻辑是，在经济下行叠加行业底部的背景下，趁势进场抄底，低价收购优质物业。敢于逆势大幅拿地并深耕豪宅的企业，一方面需要资金和可靠融资方案的支持，另一方面，企业自身也需在产品资源配置、调性、开发方案上做足准备。

纵观宸嘉发展的管理人员，不少都是地产老将。其法定代表人、总经理郭斌，执行董事崔帅，监事梁飞都曾在知名的中海地产系统担任高管。

值得注意的是，天茂集团的财务报表提及国华人寿将持续发力康养产业布局。2022上半年，国华人寿上海普陀项目持续推进落地，崇明项目已成功摘地。下阶段将加快推进普陀项目，实现保险和养老服务融合业务突破，并优化崇明项目、武汉项目设计工作，以及在北京、广东及江浙区域拓展储备项目。今后还有哪些项目会转为宸嘉发展开发尚不得而知。

刘益谦的湖北情缘

宸嘉发展仅成立两年时间，有资金和实力逆势发展，与背后的实际控制人刘益谦密不可分。

祖籍湖北的刘益谦颇有传奇色彩，当过出租车司机，做过皮具生意，经营过百货商场，靠买法人股、参与定增起家，有“资本猎豹”“最牛散户”之称。

2014年，刘益谦以2.81亿港元拍得明成化斗彩鸡缸杯，刷新中国瓷器世界拍卖纪录。天眼查显示，目前刘益谦实际控制了229家企业，横跨艺术收藏、金融、地产、医药、化工多个投资领域。2022年胡润全球富豪榜名单中，刘益谦家族总资产达415亿元，全球排名470位。

刘益谦的投资版图中，湖北一直占有重要位置。刘益谦控股、参股多家湖北上市公司。新理益集团是长江证券(000783)第一大股东，刘益谦通过新理益和国华人寿，间接持有长江证券19.27%股份。同时，刘益谦通过上海勇达圣商务咨询有限公司持有亨迪药业38.25%股份，是亨迪药业实际控制人。

刘益谦曾在2001年入主安琪酵母(600298)，直到2006年安琪酵母股改才退出，长达5年之久；2014年底，盈方微定增，刘益谦通过国华人寿携资3亿元捧场；2015年8月，刘益谦通过国华人寿举牌东湖高新(600133)……

最浓墨重彩的一笔投资要数国华人寿。2007年，由刘益谦控股的天茂集团发起成立国华人寿，主要经营人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务。经过10余年的辗转腾挪，天茂集团对国华人寿的持股比例逐步增持至51%，达到控股股东地位，并将其装入上市公司天茂集团体系内。

今年上半年，国华人寿实现营收276亿元，归母净利润3.11亿元。截至2022年6月，国华人寿总资产逾2657亿元，已设立18家省级分公司，91家中心支公司等共计113家分支机构。

编辑丨刘定文 胡馨月

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