讯息：事关房贷，央行最新发布！

作 者丨杨志锦，孔海丽

(资料图片仅供参考)

编 辑丨曾芳，林曦，江佩佩

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

因为9月存款利率下降，市场预期10月5年期LPR有单边调降的可能，但最终LPR保持不变。

其原因在于：

一是10月MLF利率未变；

二是9月有效信贷需求回升，再度下调LPR的必要性不大。

三是新利率传导机制下，9月降低存款利率的目的主要是维持利差稳定；

四是9月末央行已允许部分地方降低或取消首套房利率下限，目前暂无降低5年期LPR的必要。

此前首套房利率下限为5年期LPR减20BP。按照央行最新通知要求，10月以来包括武汉、天津等在内的诸多城市将首套房利率下限调整为5年期LPR减40BP左右。在此背景下，虽然10月LPR保持不变，但许多城市首套房贷利率仍会下降，多地首套房贷利率已进入“3时代”。

LPR为何不变？

2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

10月17日上午，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年10月17日人民银行开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。其中MLF期限为一年期，操作利率为2.75%持平于上次。

LPR利率与MLF利率挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，10月LPR报价的定价基础没有发生变化。意味着10月LPR大概率保持不变。

其次，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，再度下调LPR的必要性不高。“9月金融数据反映国内纾困助企、稳增长政策效果明显，实体经济融资需求明显改善，货币环境保持适度宽松，继续为经济提供有力支持。数据也显示居民中长期贷款边际改善，反映楼市销售呈现筑底回暖迹象。” 光大银行(601818)金融市场部宏观研究员周茂华表示。

央行10月11日公布的数据显示，9月社融增量为3.53万亿元，比上年同期多增6274亿元，市场预期仅2.8万亿元。9月信贷口径下人民币贷款当月新增2.47万亿元，同比多增8100亿元，总量出现明显改善。分类别看，企业部门贷款尤其是企业中长期贷款是支撑信贷高增长的主力。总体看，9月信贷需求接替了政府债券，成为社会融资增量的支撑项，信贷结构也明显改善，实体经济融资需求回暖。

此前，由于9月存款利率下调，一些市场人士认为10月5年期LPR存在单边调降的可能。比如今年4月下旬存款利率下调后，5月5年期LPR单边调降15BP，但1年期LPR保持不变。

9月15日五大行存款利率出现下调。其中，活期利率下调5BP；三年期整存整取利率下调15BP，其余期限利率下调10BP。此后股份行、城商行、农商行存款利率也出现下调。此次操作后，央行似乎构建了一个新的利率传导机制，即MLF—LPR与10年国债—存款与贷款。换言之，9月存款利率下调主要受MLF利率下调影响，存款利率的调整主要是为了保持银行利差稳定。

中泰证券首席固收分析师周岳表示，考虑到今年以来10年期国债收益率中枢下降约20BP，1年期LPR下调15BP，9月存款利率降息应该更多理解为‘补降’，按照“贷款决定存款”的调节机制，不能简单从此次存款利率降息直接得出随后下调LPR的判断。

首套房贷利率进一步下行，10城步入“3时代”

央行数据显示，LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月的5.32%降至2022年8月的4.05%，创有统计以来最低水平。从新发放贷款利率看，央行二季度货币政策报告显示，6月企业贷款加权平均利率为4.16%，个人住房贷款加权平均利率为4.62%。

一般而言，住房个人贷款风险低于企业贷款，前者高于后者主要出于严控地产的需要，但当前房地产市场疲软，住房贷款利率有必要通过单边下调5年期LPR进一步调降。但9月末央行已允许部分地区降低或取消首套房利率下限，一些地方首套房贷利率已低于4%，降低5年期LPR的必要性下降。

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

调整之前，首套房商贷利率下限为5年期LPR减20BP，也就是4.1％。此次调整为房贷利率进一步下探打开通道，一些地方甚至一些强二线城市首套房贷利率已突破4%，进入“3时代”。

截至10月19日，贝壳研究院监测范围内已有石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10个城市首套房贷利率降至3字头。

二线城市中，昆明首套房贷利率降至3.95%，武汉、天津和贵阳首套房贷利率降至3.9%，石家庄首套房贷利率降至3.8%。三四线城市中，清远首套利率最低，已降至3.7%。

符合阶段性定向降息政策的城市中，目前仍有包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平，后期不排除有回调空间。

除商贷利率外，各地公积金利率也纷纷下调。

自2022年10月1日起，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%；第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。随后，各城市纷纷跟进下调公积金贷款利率。

整体来看，据贝壳研究院监测，103个重点城市10月首套房、二套房的房贷主流利率指数环比继续下行，首套房贷主流利率平均为4.12%，较上月下降3个基点；二套房贷平均利率为4.91%，与上月持平，较去年最高点分别回落162BP和109BP。

10月银行放款周期为26天，与上月基本持平，其中一线城市平均放款周期为30天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为26天。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，阶段性首套房贷降息结合放松限购、限贷，将明显减轻首次购房群体的购房成本，加速购房者决策，这有助于增加市场成交。

“改善性需求对市场的主导作用日益增强的背景下，政策上也要关注降低‘卖一买一’、‘卖旧买新’的贷款利率，未来不排除会进一步结构性放宽二套房贷款利率政策。”刘丽杰补充说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷低利率时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。就目前看，3.9%的利率是最合适的。当然一些压力比较大的城市，商业银行也会继续进行调整，但要调整至3.7%，还需要点时间。

“从国内物价温和可控、政策空间足，银行盈利整体表现良好，资产质量稳健等方面看，LPR仍有调降空间。但未来调整需要根据宏观经济复苏、实体经济融资和银行息差压力整体情况而定。”周茂华表示。

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本期编辑 江佩佩 实习生 梅乐轩

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