热点聚焦：几乎腰斩！网红城市学区房6.8万/㎡成交，去年最高成交单价超12万，什么情况？

据钱江晚报8月28日报道，十多年前，杭州耀江文鼎苑首开，均价仅8600元/㎡。为了卖房，开发商引入学军分校。即便如此，文鼎苑在新房时期，还经历过“打折促销”、“首付两成”的低谷时期。此后，文鼎苑凭借“鸡娃”和“孟母”一直闻名于杭州学区房圈，其学区——学军小学紫金港校区风头一度盖过学军小学本部。随着市场上行，文鼎苑价格也随之水涨船高，2020年开始，文鼎苑成交均价就开始超过7万元/㎡，小户型的成交单价甚至到达10万元。

而最近，文鼎苑附近的一家中介门店经纪人告诉记者，前两天刚签约了两套面积88㎡的房源，单价仅约6.8万元。而这个价格相比起最高点时，几乎腰斩。

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值得一提的是，在全国多地楼市去化艰难的上半年，杭州楼市面临压力，新房、二手房市场和土拍市场均呈现后劲不足的趋势。

去年最高成交单价突破12万

据钱江晚报28日报道，2021年3月6日，文鼎苑一套58.66㎡的小户型房源以746万元成交，单价高达12.7万元，饱受争议。实际上，翻看文鼎苑2021年的挂牌记录，当时不少房东都把挂牌单价涨至了12万元左右。也是当时涨得最猛的学区房小区。

去年下半年开始，杭州二手房市场开始下行，学区房也无法独善其身，文鼎苑价格下滑严重。2021年10月，记者曾在文鼎苑调查时发现，小区88㎡的户型挂牌总价已经从最高时的1080万元下降至780万元，三个月降了300万元。当时88㎡的户型房源成交单价在8.5万元左右，130㎡以上的大户型成交单价在7.5万元左右。

今年以来，市场行情并未转好，二手房月成交量持续在低位徘徊。受其影响，文鼎苑的成交价仍在下探。

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今年5月，数据显示，文鼎苑87㎡的房源成交单价约7.56万元。

直到最近，文鼎苑附近的一家中介门店经纪人告诉记者，前两天刚签约了两套面积88㎡的房源，单价仅约6.8万元。透明售房网上显示，文鼎苑在8月17日签约的一套162㎡房源，单价仅6.5万元。而这个价格相比起最高点时，几乎腰斩。

在另一家中介门店，记者也在一位经纪人口中得到证实，“上周有套16楼的88㎡中间套598万成交，这两天又有同户型的24楼房源，最后成交价是610万元，成交单价都在7万元以内，而且楼层都不差。”

据这位中介描述，去年他卖过最贵的一套文鼎苑88㎡，成交单价也超过12万，但今年没有一套过10万，“现在这批88㎡的性价比很高，应该说是近两年的低位了，周边不带学区的类似房源，总价550万元左右，新一点的总价也要580万元。”据中介的说法，目前的价格已经跌回2017年末、2018年初的水平。

杭州楼市上半年整体成交低迷

据界面新闻报道，脱离个别超级红盘从更宏观的数据看，杭州今年上半年的新房市场成交量，同比去年出现腰斩，项目整体中签率也提高了约10%。

根据我爱我家(000560)数据，2022上半年，杭州市区新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）供应35167套，同比2021年上半年减少50%，供应回落较为明显；成交26327套，同比也大幅回落。数据显示，今年上半年杭州市区（含富阳、临安）新房共成交52382套，是去年上半年104696套成交量的一半。

同时，今年上半年新房摇号平均中签率为33.33%，而去年上半年新房月度中签率都在20%以下。整体上看，新房更好摇到了。

杭州我爱我家研究报告称，2022上半年，杭州市新建商品住宅供需全面回落，市场热盘、红盘总量大幅减少，致使市场热度回落显著。

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在房企的销售方面，本地房企滨江保持着领先位置。克而瑞数据显示，杭州房企半年度榜单中，滨江以绝对优势登顶三冠王。流量榜中，滨江以250.50亿元居首，与第二名绿城拉开130多亿；权益榜中，滨江以215.13亿元的权益金额居于首位；全口径榜中，以296.14亿元的销售额占据头部。

但与去年相比，滨江今年上半年的流量销售额同比也有约34%的下滑。相比新房市场，杭州今年上半年的二手房可以说是惨淡收场。

最新统计数据显示，今年上半年，杭州市区（不含临安）二手房共成交25471套，是杭州近8年上半年度二手房最低成交记录。二手房市场整体惨淡的背景下，杭州在5月出台了数项支持二手房成交的政策，随着二手房市场的颓势被扭转。

根据我爱我家数据，新政出台的当月，二手房成交量达到了4851套；6月，二手房成交量6420套，环比增长了32.36%，同时这一成交量也是二手房市场自去年7月份（6363套）以来最好的成绩。仅5月、6月两个月就贡献了上半年近45%的成交量。

相比成交量的明显上升，二手房的成交价并未随之上涨。数据显示，杭州6月的二手房网签均价为31652元/平方米，较前几个月约32000/平米相比，有所下降。

一位杭州市场中介曾对记者表示，杭州市场要真正实现价格上涨，月成交量得达到8000套，市场回暖月成交量要达到6000套左右。这意味着，杭州二手房市场真正的回暖仍需要时间。